서울 정비사업, 지금 어느 단계에 몇 곳

숫자로 본 조합설립 문턱

단계가 바뀌면 달라지는 것

단계가 넘어갈 때마다 바뀌는 건 이름만이 아니에요. 정비구역 지정·고시가 나야 조합설립인가를 신청할 수 있어요. 추진위원회는 동의를 받기 전에 추정분담금 같은 정보를 토지등소유자에게 줘야 해요(제35조 제10항). 그래서 조합 설립 전 단계의 분담금은 아직 추정치 수준이에요.

조합이 생기면 총회에서 시공자를 뽑을 수 있어요. 사업시행계획인가가 고시되면 그날이 종전 자산 가격의 기준일이 되고, 분양신청 절차가 시작돼요(제72조 제1항, 제74조 제1항 제5호). 관리처분계획 인가는 누가 어떤 집을 얼마에 받는지 확정하는 단계예요. 서울처럼 투기과열지구인 곳에서는 재개발도 이 인가 뒤 매수자가 조합원이 될 수 없어요.

동의율을 셀 때 사람 수가 등기부 이름 수와 다를 수 있어요. 한 집을 여러 명이 공유하거나 여러 소유자가 한 세대에 속하면 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 봐요(제39조 제1항). 그래서 한 세대가 같은 구역 안에 집을 여러 채 갖고 있어도 조합원 수는 한 명으로 잡힐 수 있어요.

정비구역이 해제되면 그 구역은 단계표에서 아예 빠져요. 이 사이트의 단계별 곳 수는 지금 살아 있는 구역만 센 값이라, 시간이 지나면서 앞 단계 숫자가 줄어든 이유가 다음 단계로 넘어갔기 때문인지 해제됐기 때문인지는 따로 봐야 해요.

사업시행계획인가 뒤 관리처분까지 가는 길에도 법정 기간이 끼어 있어요. 조합은 인가 고시 뒤 90일 안에 분양신청 안내를 통지해야 하고, 이 기간은 한 번 30일 늘릴 수 있어요(제72조 제1항). 분양신청 기간은 통지일부터 30~60일이고, 20일 범위에서 한 차례 연장할 수 있어요(같은 조 제2항). 모두 최대로 쓰면 90 + 30 + 60 + 20 = 200일이 관리처분계획을 세우기 전에 지나가요.

단계 수가 가장 많은 구간이 조합설립·사업시행 단계인 것도 이 구조와 맞물려요. 건축 계획과 사업비를 확정하는 일이 몰려 있어 머무는 시간이 길어요.

같은 단계라도 유형에 따라 다른 뜻

조합설립인가라는 같은 이름도 재건축과 재개발에서 무게가 달라요. 투기과열지구의 재건축은 이 인가가 난 순간부터 새 매수자가 조합원이 될 수 없어요. 재개발은 관리처분계획 인가 전까지 그 문이 열려 있어요(제39조 제2항). 시공자는 두 유형 모두 조합설립인가 뒤 총회에서 뽑을 수 있어요(제29조 제4항). 서울은 2023년 7월 조례 개정 전까지 사업시행계획인가 뒤에야 가능했어요.

지금 단계를 직접 확인하는 법

• 정비계획 고시: 구역 면적, 계획 세대수, 고시일을 확인해요. 고시일이 단계 계산의 출발점이에요.
• 조합 총회 자료: 사업시행계획이나 관리처분계획 수립 안건이 상정됐는지 봐요. 다음 인가가 가까운지 알려 주는 신호예요.
• 관리처분계획서: 이 문서가 인가됐다면 이미 관리처분 이후 단계예요.
• 토지이용계획확인원: 정비구역 지정이 유지되고 있는지 나와요. 해제된 구역은 여기서 먼저 드러나요.
• 구청 고시문: 인가일은 구청 고시가 가장 정확해요. 이 사이트 날짜와 다르면 고시를 따라 주세요.