서울 재개발 분담금, 806곳 추정 분포

분담금이 계산되는 순서

같은 분양가라면 감정가가 작은 집은 비례율이 바뀌어도 금액 변화가 작아요. 대신 출발점인 분담금 자체가 커요. 감정가가 큰 집은 그 반대예요.

비례율을 움직이는 것

비례율은 사업이 끝났을 때 남는 가치를 조합원들이 처음 가져온 자산 가치로 나눈 비율이에요. 식으로 쓰면 (종후자산 총액 − 총사업비) ÷ 종전자산 총액이에요. 종후자산은 조합원 분양, 일반분양, 상가를 모두 팔았을 때 들어오는 돈이고, 종전자산은 조합원 집들의 감정가를 다 더한 값이에요.

가상의 구역으로 보면 쉬워요. 종후자산 1조 원, 총사업비 4,000억 원, 종전자산 6,000억 원이면 (1조 − 4,000억) ÷ 6,000억 = 100%예요. 공사비가 올라 사업비가 600억 늘면 (1조 − 4,600억) ÷ 6,000억 = 90%로 내려가요. 조합원은 공사비 청구서를 따로 받지 않아요. 내 지분 값이 깎이는 방식으로 부담이 돌아와요. 일반분양가가 오르면 반대로 종후자산이 커져서 비례율이 올라가요.

그래서 비례율은 한 번 정하면 끝나는 값이 아니에요. 분양신청 때 받은 추산액, 관리처분계획의 값, 입주 뒤 청산 때 값이 서로 다를 수 있어요.

평형과 감정가가 달라질 때

B씨가 84㎡ 대신 59㎡를 신청한다고 해 볼게요. 59㎡ 조합원 분양가를 8억으로 두면 8억 − 2.8억 = 5.2억이에요. 평형 하나 차이로 분담금이 3억 줄어요. 이 페이지의 표는 모두 84㎡ 신청을 가정한 값이라는 점을 함께 기억해 두세요.

환급도 같은 식으로 설명돼요. 감정가 12억인 단독주택 조합원이 비례율 100%에 분양가 11억인 84㎡를 받으면 11억 − 12억 = −1억이에요. 내야 할 돈이 음수라서 1억을 돌려받는 계산이 나와요. 표에서 환급으로 잡힌 구역도 이 식에서 내 지분 값이 분양가보다 크게 나온 경우예요.

분담금을 언제 내는지도 부담을 바꿔요. 법에서 이 돈은 청산금이라고 불러요. 종전 자산 가격과 분양받은 집 가격의 차액이고, 원칙적으로는 소유권 이전고시 뒤에 걷어요(도시정비법 제89조 제1항). 다만 정관이나 총회 의결로 정하면 관리처분계획인가 뒤부터 이전고시 날까지 나눠 걷을 수 있어요(같은 조 제2항). 이 사이트가 60%를 중도금으로 2년 동안 낸다고 단순화한 것도 이 분할 납부를 흉내 낸 가정이에요. 실제 비율과 일정은 구역마다 달라서, 비율이 바뀌면 이자도 따라 바뀌어요.

추정 분담금은 사업 중에 적어도 세 번 공식적으로 나와요. 추진위원회가 조합설립 동의를 받기 전에 추정분담금 정보를 주고(제35조 제10항), 분양신청 때 분담금 추산액을 통지하고(제72조 제1항), 관리처분계획을 의결하는 총회 1개월 전에 다시 문서로 알려요(제74조 제5항). 세 숫자를 나란히 적어 두면 내 구역의 비례율이 어느 쪽으로 움직였는지 보여요.

분담금 서류에서 볼 곳

• 관리처분계획서: 도시정비법 제74조 제1항에 따라 분양대상자별 종전 자산 가격, 분양예정 건축물 추산액, 정비사업비 추산액과 조합원 분담규모·분담시기가 들어가요. 내 집 줄을 찾아 분양가에서 내 지분 값을 직접 빼 보세요.
• 분양신청 통지문: 같은 법 제72조 제1항에 따라 사업시행계획인가 고시 뒤 분담금 추산액이 통지돼요. 관리처분계획서 숫자와 나란히 놓으면 그사이 바뀐 폭이 보여요.
• 조합 총회 자료: 공사비 변경 계약이나 사업비 예산 변경 안건이 있는지 봐요. 비례율이 바뀌는 신호는 여기서 먼저 나와요.
• 등기부: 매도인이 실제 소유자인지, 근저당과 압류가 얼마인지 확인해요. 집합건물이면 대지권 비율도 적혀 있어요.
• 토지이용계획확인원: 그 필지가 정비구역 안에 들어가는지 확인해요.