서울 재개발·재건축 시공사 순위

공사비가 바뀔 때 내 몫

공사가 늦어질 때도 같은 식이 적용돼요. 착공이 1년 밀리는 사이 공사비가 3% 오른다고 가정하면 6,000억 × 0.03 = 180억이 늘어요. 180억 ÷ 2,000억 = 9%p이니 감정가 4억 조합원의 몫은 4억 × 9% = 0.36억이에요. 시공사 이름보다 계약서의 물가 조정 조항과 일정이 분담금에 더 직접 닿는 이유예요.

실제로는 일반분양 수입이 함께 움직여서 이렇게 깔끔하게 떨어지지 않아요. 그래도 공사비 증가분이 감정가 비율대로 나뉘어 돌아온다는 구조는 같아요.

단가를 비교할 때 단위부터 맞추기

3.3㎡당 750만 원을 ㎡당으로 바꾸면 약 227만 원이에요. 기사마다 평당과 ㎡당이 섞여 나오니 같은 단위로 바꾼 뒤 비교해야 해요. 또 공사비 단가는 연면적 기준이라 지하 주차장처럼 분양 면적에 잡히지 않는 공간까지 포함돼요. 그래서 분양 면적으로 나눈 금액과는 숫자가 달라요.

시공사를 뽑는 때와 계약 구조

도시정비법 제29조 제4항은 조합이 조합설립인가를 받은 뒤 총회에서 경쟁입찰로 시공자를 뽑도록 정해요. 경쟁입찰이 두 번 이상 유찰되면 수의계약도 가능해요. 같은 조 제8항은 입찰에 참가한 건설사가 토지등소유자에게 시공 정보를 알릴 합동설명회를 2회 이상 열도록 해요.

서울은 예전에 사업시행계획인가를 받은 뒤에야 시공자를 뽑을 수 있었어요. 시 조례가 바뀌어 2023년 7월부터는 조합설립인가 뒤 선정이 가능해졌어요. 선정이 빨라지면 사업 초기 자금 조달은 수월해질 수 있어요. 반면 설계가 덜 정해진 상태에서 계약하니 뒤에 공사비를 다시 맞출 여지도 커져요. 시공사 순위표의 숫자가 곧 공사비 수준을 말해 주지 않는 이유예요.

합동설명회와 선정 총회에서 받는 입찰 비교표는 항목을 같은 기준으로 맞춰 읽어야 해요. 공사비 총액, 3.3㎡당 단가, 공사 기간, 물가 변동을 반영하는 기준 시점, 조합 사업비 대여 조건이 각각 따로 적혀 있는지 확인해 보세요. 한 회사는 단가가 낮지만 공사 기간이 길고, 다른 회사는 단가가 높지만 조정 조항이 좁은 식으로 비교가 엇갈릴 수 있어요.

재개픽에 브랜드가 들어가지 않는 부분

이 사이트는 입주 때 시세를 구역 반경 1.5km 안 2016년 이후 준공 아파트의 실거래 중간값으로 잡아요. 그래서 어느 건설사가 들어오든 계산 결과는 같아요. 브랜드가 시세에 주는 영향은 이 숫자에 들어 있지 않으니, 그 부분을 기대할지는 각자 따로 판단할 몫이에요. 반대로 공사비 증액은 위 예시처럼 분담금으로 바로 이어지니 재개픽에 비례율을 바꿔 넣어 보면 감이 와요.

도급 계약 전후로 볼 문서

• 조합 총회 자료: 시공자 선정 총회의 입찰 조건과 공사비 산정 기준, 물가 변동에 따른 조정 방식을 봐요.
• 시공자 선정계약서: 제124조 제1항은 시공자 등 용역업체 선정계약서를 작성·변경 뒤 15일 안에 공개하도록 해요.
• 관리처분계획서: 정비사업비 추산액이 처음 계약 금액과 얼마나 다른지 비교해요.
• 정비계획 고시: 세대수와 용적률이 나와요. 연면적이 커지면 공사비 총액도 함께 커져요.
• 월별 자금 입출금 내역: 같은 조 공개 대상이에요. 조합원은 열람·복사를 요청할 수 있고, 조합은 15일 안에 따라야 해요(제124조 제4항).