11월 12일 갱신

재개발 가이드

재개발 가이드 · 서울 재개발을 데이터로

글·계산: 재개픽 편집 · 작성 · 수정 · 예시 숫자는 2026.09.26 자료로 계산했어요

서울 정비사업 공개 자료를 매달 새로 계산해서 답해요. 질문을 누르면 지금 기준 숫자가 나와요.

데이터 분석

재개픽 사용법

질문마다 '진행 중 정비사업' 곳 수가 다른 건, 그 질문에 필요한 자료(시세·인가일·시공자 기록 등)가 있는 구역만 세서예요. 기준일 2026.09.26.

세 숫자를 한 사람 기준으로 이어 보기

가상의 예시: 30대 무주택 F씨, 연소득 6천만 원

F씨와 매물은 계산 순서를 보여 주려고 만든 가상의 예시예요. 세율과 금리는 단순화한 가정값이에요.

  1. 매물: 매수가 5억 빌라, 대지지분 30㎡, 공시지가 ㎡당 600만 원이에요.
  2. 감정가와 내 지분 값(권리가액): 30 × 600만 원 × 1.4 = 2.52억이에요. 매수가의 95%인 4.75억보다 작아요. 비례율 100%면 내 지분 값도 2.52억이에요.
  3. 분담금: 조합원 분양가 10억 − 2.52억 = 7.48억이에요.
  4. 지금 드는 돈: 전세가율 56.6%로 전세금 2.83억을 끼고, 취득세를 550만 원으로 두면 5억 − 2.83억 + 0.055억 = 약 2.23억이에요.
  5. 이주 때 드는 돈: 이 사이트 가정대로 이주비를 분양가 10억의 40%인 4억까지 빌리면 전세금 2.83억을 돌려주고도 남아요. 감정가 기준 조합이라면 2.52억 × 0.4 = 약 1.01억이라 2.83억 − 1.01억 = 약 1.82억을 따로 마련해야 해요.
  6. 중도금 이자: 7.48억 × 0.6 × 0.045 × 2 = 약 4,039만 원이에요.
  7. 입주 잔금대출(LTV): 입주 때 신축 시세를 14억으로 보면 14억 × 40% = 5.6억이에요. 15억 이하 주택의 한도 6억 안쪽이에요.
  8. 입주까지 현금: 5억 + 취득세 0.055억 + 7.48억 + 원시취득세 0.1억(가정) + 이자 0.404억 − 5.6억 = 약 7.44억이에요.
  9. DSR을 넣으면: 연소득 6천만 원의 40%는 연 2,400만 원이에요. 금리 4.5%에 스트레스 금리 3%p를 더한 7.5%, 30년 원리금균등으로 풀면 빌릴 수 있는 돈은 약 2.86억이에요. 총액은 약 10.18억으로 늘어요.

비례율을 90%로 낮추면 내 지분 값은 2.52억 × 0.9 = 2.268억, 분담금은 10억 − 2.268억 = 7.732억이에요. 중도금 이자도 7.732억 × 0.6 × 0.045 × 2 = 약 4,175만 원으로 늘어서, 입주까지 현금은 약 7.70억이 돼요. 비례율 10%p가 이 예시에서는 약 0.27억 차이로 이어져요.

전세가율 하나만 바꿔도 계약 때 돈이 달라져요. 전세가율이 50%라면 5억 − 2.5억 + 0.055억 = 약 2.56억이에요. 56.6%일 때보다 약 0.33억이 더 필요해요.

대출 규칙 두 개 중 작은 쪽이 남는 구조

잔금대출 한도는 집값으로 정하는 LTV와 소득으로 정하는 DSR을 둘 다 통과해야 해요. 둘 중 작은 값이 실제 한도예요. 위 예시에서 LTV로는 5.6억이 나오지만, 같은 5.6억을 7.5% 금리로 30년간 갚으면 연 4,700만 원 정도를 내야 해서 소득 기준을 넘어요.

2025년 10월 대책으로 수도권과 규제지역 주택담보대출의 스트레스 금리 하한이 1.5%에서 3%로 올랐어요. 규제지역 무주택자의 LTV는 40%이고, 주담대 한도는 시가 15억 이하 6억, 15억 초과 25억 이하 4억, 25억 초과 2억으로 나뉘어요. 이 사이트가 소득을 넣을 때와 안 넣을 때 총액이 크게 달라지는 이유가 이 구조예요.

세 숫자는 시점이 달라요. 지금 드는 돈은 계약 직후, 이주 때 드는 돈은 관리처분 뒤 세입자가 나갈 때, 입주까지 현금은 준공 뒤 잔금을 치를 때까지 쌓인 값이에요. 같은 사람이라도 어느 시점에 현금이 가장 많이 필요한지는 이주비 기준과 대출 한도에 따라 바뀌어요.

계산에서 빠진 비용

이 총액에는 중개보수, 등기비, 재산세와 종부세, 양도세, 이사비가 들어 있지 않아요. 시세 상승률도 0%로 두었어요. 그래서 실제로 필요한 돈은 재개픽 숫자보다 커질 수 있고, 입주 때 시세가 달라지면 잔금대출 한도도 함께 달라져요. 숫자 하나보다 어떤 항목이 빠졌는지를 같이 보는 편이 안전해요.

가이드를 읽는 순서

처음이라면 입주권 페이지로 지금 사도 조합원이 되는지부터 보세요. 그다음 단계 현황과 10년 안 입주 확률로 얼마나 기다려야 하는지 가늠하고, 분담금 페이지로 금액 감을 잡으면 흐름이 이어져요. 시공사와 모아타운 페이지는 관심 구역이 정해진 뒤에 보면 좋아요.

각 페이지의 숫자는 매달 공개 자료를 새로 받아 다시 계산해요. 그래서 지난달에 본 곳 수나 중간값이 이번 달과 조금 다를 수 있어요. 아래 서류는 어느 페이지를 보든 공통으로 확인하면 좋은 것들이에요.

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