재개픽 사용법 · 1편 / 3편

재개픽 따라 하기 ① · 가상의 예시 한 사람으로 입주까지 드는 돈 보기

글·화면: 재개픽 편집 · 2026.10.10 작성 · 2026.11.09 수정 · 숫자와 화면은 2026.09.26 기준이에요

휴대폰으로 재개픽을 열고 위에서부터 차례로 누르기만 하면, 서울 정비사업 953곳(9.26 기준) 가운데 내 형편으로 살 수 있는 구역과 새 아파트에 들어갈 때까지 필요한 현금이 한 화면에 정리돼요. 이번 편은 가상의 직장인 A의 조건을 직접 입력하면서 손가락이 갈 자리를 순서대로 짚어 드려요.

A가 마지막에 보게 될 숫자는 이래요. 전세 낀 매수로 1억을 입력하면 지금 계약할 수 있는 곳이 20곳 뜨지만, 연봉 5,000만 원을 함께 넣고 나면 그 20곳 중 가장 저렴한 곳조차 입주 시점까지 5.8억이 들어요. 세입자 없이 현금으로 사서 입주까지 버티는 방식으로 바꾸면, 같은 연봉에서는 5억을 넣어도 감당되는 곳이 한 군데도 없어요.

이 사이트는 입주할 때까지 결국 내 돈이 얼마나 드는지를 구역마다 계산해 주는 도구예요.

1단계: 첫 화면에서 재개픽으로 이동해요

화면에서 볼 곳 ① 화면 위 탭 줄의 '재개픽' ② 파란색 '내 돈으로 살 수 있는 구역 찾기' 버튼

첫 화면에 내 돈으로 살 수 있는 곳 수가 먼저 떠 있어요. 이건 누구에게나 똑같이 보이는 기본값이에요. 내 조건이 반영된 금액을 보려면 ① 탭 줄의 '재개픽'나 ② 파란 버튼 중 하나를 눌러 입력 화면으로 넘어가야 해요.
A처럼 연봉 5,000만 원을 입력하면 이 12곳은 0곳으로 바뀌어요. 이 변화는 6단계에서 직접 눌러 보며 확인해요.

2단계: 맨 위 세 칸부터 채워요

화면에서 볼 곳 ① 내 돈 입력 칸 ② 사는 방식 선택 ③ 지금 집 선택

① 내 돈에는 억 단위 숫자만 입력해요. A라면 1을 치면 되고, 1.5억을 가졌다면 1.5라고 쓰면 돼요. 단위를 붙이거나 0을 길게 늘어놓을 필요가 없어요.
② 사는 방식은 두 가지 중에 골라요. '전세 끼고'는 지금 살고 있는 세입자의 전세보증금을 그대로 넘겨받으며 매수하는 방법으로, 흔히 갭이라고 부르는 방식이에요. '대출 끼고'는 세입자 없이 내 돈과 매수용 대출로 값을 치르는 방식이에요.
토지거래허가 구역은 전세를 낀 매수가 불가능해서 애초에 곳 수 계산에 들어가지 않아요. 첫 화면 아래쪽 작은 안내 문구에도 이 내용이 적혀 있어요.
③ 지금 집은 A의 경우 무주택을 골라요. 이 선택에 따라 취득세율과 대출 규칙이 한꺼번에 달라지니 대충 넘기지 마세요.

세 칸만 채워도 결과가 바로 나타나요. A 조건이면 20곳이 나오고, 입주까지 드는 돈은 4.8억부터 시작해요. 그런데 여기서 멈추면 숫자를 잘못 읽게 돼요. 연봉 칸이 비어 있으면 재개픽은 입주할 때 은행이 내줄 수 있는 대출 한도를 끝까지 다 쓴다고 가정하거든요.

3단계: '조건 더 보기'를 펼쳐 연봉을 넣어요

화면에서 볼 곳 ① 회색 '조건 더 보기' 줄을 눌러 펼치기

세 칸 아래 회색 줄 ① '조건 더 보기'를 손가락으로 한 번 누르면 숨어 있던 칸들이 아래로 열려요.

화면에서 볼 곳 ① 원하는 평형 ② 연소득 ③ 생애최초 여부 ④ 전세가율 조절 막대

① 평형은 84㎡(흔히 34평이라고 부르는 크기)와 59㎡(25평) 가운데 하나를 골라요. 연봉을 넣은 상태에서 59㎡로 바꾸면 A의 입주까지 금액은 4.4억부터로 내려가요. 84㎡를 유지하면 5.8억부터예요.
② 연소득은 만 원 단위로 써요. A는 5000을 입력해요.
③ 생애최초는 처음 집을 사는 사람에게 LTV(집값 대비 대출 비율)를 70%까지 올려 주는 혜택이에요. 대신 6개월 안에 직접 들어가 살아야 하는 조건이 붙어서 '전세 끼고' 방식과는 함께 쓸 수 없어요. 집을 사는 순간 청약에서 무주택 자격도 대부분 사라지니 이 점도 따져 보세요. 작고 저렴한 빌라는 예외가 있어서 따로 확인이 필요해요.
④ 전세가율은 매수가 중 전세금이 차지하는 비율이에요. 처음에는 서울 빌라 평균인 56.6%로 맞춰져 있고, 도봉·강서·금천·종로는 해당 구의 값이 들어가요. 오래된 빌라는 실제 전세가율이 이보다 낮을 수 있으니, 알고 있는 값이 있으면 막대를 밀어서 맞춰 주세요.

화면에서 볼 곳 ① 연소득 칸에 5000을 입력한 모습

4단계: 결과 카드를 시점별로 나눠 읽어요

화면에서 볼 곳 ① 지금 ② 이주 때 ③ 입주까지 현금 ④ '20곳 보기' 버튼

입력을 마치면 결과 카드가 세 칸으로 나뉘어 나와요.
① 지금은 계약하는 날 손에 들고 가야 하는 금액이에요. 매수가에서 전세금을 빼고 취득세를 더한 값이고, A 조건에서는 0.3~1.0억 사이로 나와요.
② 이주 때는 철거를 앞두고 세입자에게 전세금을 돌려줘야 하는 시점이에요. 조합(원래 집주인들이 모여 사업을 이끄는 단체)이 연결해 주는 이주비 대출로 그 돈을 돌려준다고 가정해서 '추가 없음'으로 표시돼요. 다만 이건 이주비 대출이 전세금만큼 나온다고 본 가정이에요. 실제로는 그보다 적게 나와 이주 때 내 돈이 들어가는 경우가 흔해요. 이 부분은 2편에서 숫자로 풀어요.
③ 입주까지 현금은 분담금(새 아파트를 받으려고 조합에 추가로 내는 돈), 세금, 이자를 모두 더하고 입주 때 받는 잔금대출을 뺀 순수한 내 돈이에요. A는 5.8~13.3억이 나와요. 20곳 가운데 6곳은 입주 시기나 신축 시세 자료가 모자라서 이 칸이 비어 있어요.

집 짓는 일에 빗대면 ①은 땅을 파는 공사비이고, ③은 건물이 꼭대기까지 올라갈 때까지 들어가는 전체 공사비에 가까워요. 땅 파는 비용만 마련하고 시작하면 중간에 멈춰 서게 돼요.

연봉을 넣었다고 곳 수가 달라지지는 않아요. 지금 계약할 때 필요한 돈은 연봉과 무관해서 20곳은 그대로예요. 움직이는 건 ③이에요. 입주까지 현금의 시작점이 4.8억에서 5.8억으로 올라가고, 가장 저렴한 구역도 미아역세권(4.8억)에서 천왕3역세권(5.8억)으로 바뀌어요.
이유는 DSR 때문이에요. 한 해 동안 갚는 모든 대출의 원금과 이자가 연소득의 40%를 넘으면 은행은 추가 대출을 내주지 않아요. 재개픽은 여기에 스트레스 금리 +3%p와 30년 원리금균등 상환을 얹어서 계산해요. 연봉 5,000만 원이면 입주 잔금대출 한도가 줄고, 줄어든 만큼은 내 돈으로 메워야 해요. 칸 하나를 비워 둔 탓에 1억이 덜 보였던 셈이에요.
④ '20곳 보기'를 누르면 화면이 구역 목록으로 내려가요.

5단계: 목록을 정렬하고 마음에 드는 곳을 관심 구역에 넣어요

화면에서 볼 곳 ① 정렬 기준 ② 사업 유형 ③ 리포트 열기 ④ 관심 구역 단추

① 정렬은 총액이 낮은 순, 준공 확률이 높은 순, 역에서 가까운 순 세 가지예요.
② 유형은 재개발, 재건축, 모아·가로로 나뉘어 있어요. 모아·가로는 모아주택이나 가로주택정비처럼 작은 블록 단위로 새로 짓는 사업이에요.
③ '리포트'를 누르면 구역 하나를 깊게 들여다보는 화면이 열려요. 사용법은 2편에서 이어져요. ④ 관심 구역에 넣어 두면 아래 관심 탭에 모여요. 여러 구역을 나란히 놓고 견주는 비교는 3편에서 다뤄요.

A 조건으로 총액 낮은 순 정렬을 했을 때 위쪽에 오는 네 곳을 옮겨 왔어요.

A 조건 · 전세 끼고 1억 · 무주택 · 연봉 5,000만 · 84㎡ 기준

'10년 안 준공 확률'은 서울 사업장들이 단계별로 실제 걸린 기간을 모아 낸 통계 추정치예요. '산정 전'으로 적힌 곳은 아직 구역을 정하는 맨 앞 단계인 정비계획 단계라서, 확률을 낼 만큼 기록이 쌓이지 않았어요.

6단계: '대출 끼고'으로 바꿔 두 방식을 비교해요

화면에서 볼 곳 ① 금액 칸에 7 입력 ② '대출 끼고' 선택 ③ 다시 계산된 결과 16곳

이번에는 세입자 없이 사서 입주까지 내 힘으로 버티는 경우를 봐요. ① 금액 칸에 숫자를 넣고 ② '대출 끼고'를 누르면 돼요.
A의 연봉 5,000만 원을 그대로 두면, 현금 1억을 넣어도 5억을 넣어도 입주까지 감당되는 구역은 0곳이에요. 가장 적게 드는 쌍문3구역도 5.4억이 필요해요. 금액을 7억으로 올리면 ③처럼 16곳이 나타나요. 같은 7억이라도 연봉 칸을 지우면 120곳까지 늘어나요. 연봉 입력 하나로 결과가 이만큼 달라진다는 걸 직접 눌러 보면 바로 체감돼요.
참고로 '전세 끼고'의 곳 수는 지금 계약할 수 있느냐를, '대출 끼고'의 곳 수는 입주까지 감당할 수 있느냐를 기준으로 세요. 두 숫자를 같은 저울에 올려놓고 비교하면 안 돼요.

결과 화면에서 꼭 볼 숫자 3개

결과 화면에는 숫자가 많지만 처음에는 세 가지만 챙겨도 충분해요.
첫째, ③ 입주까지 현금의 가장 낮은 값이에요. A라면 5.8억이에요. 내가 감당할 수 있는 금액인지 가늠하는 출발점이 바로 이 숫자예요.
둘째, 곳 수예요. A는 20곳이에요. 다만 이 숫자는 '지금 계약 가능' 기준이라 입주까지 버틸 수 있다는 뜻은 아니에요.
셋째, 목록 카드에 붙은 '입주 전 +' 금액이에요. A의 첫 줄에는 '입주 전 +4.8억'이 붙어요. 총액 5.8억에서 지금 가진 1억을 빼고 남은, 입주 전까지 더 모아야 하는 돈이에요. 2단계에서 연봉을 비웠을 때 본 4.8억과는 숫자만 우연히 겹친 것이니 헷갈리지 마세요.

자주 하는 실수

연봉 칸을 비운 채 결과를 믿는 경우가 가장 흔해요. 비워 두면 대출을 한도 끝까지 받는다고 보기 때문에, A처럼 입주까지 금액이 1억이나 작게 보일 수 있어요.
내 돈 칸에 원 단위나 만 원 단위로 숫자를 넣는 실수도 자주 나와요. 이 칸은 억 단위예요. 반대로 연소득 칸은 만 원 단위라는 점을 같이 기억해 두세요.
'지금' 칸만 보고 살 수 있다고 판단하는 경우도 있어요. ①이 작아도 ③이 감당 범위를 넘으면 사업 도중에 돈이 막혀요.
생애최초를 켠 채 '전세 끼고'를 고르는 것도 맞지 않는 조합이에요. 생애최초 우대는 6개월 안 실거주가 조건이라 세입자를 둔 매수와 함께 쓸 수 없어요.
'지금 집'을 습관처럼 무주택으로 두는 것도 조심하세요. 집이 한 채 있다면 아래 1주택자 안내처럼 규칙이 크게 달라져요.

A가 강남 출퇴근 50분을 조건으로 더하면 20곳 중 7곳만 남아요. 출퇴근 시간으로 거르는 방법은 3편에서 따라 해 봐요.

살던 집을 먼저 팔고 옮겨 갈 계획이라면 판 돈을 내 돈 칸에 합쳐서 넣어요. 단, 매도 대금이 새 집 잔금보다 먼저 들어오는 경우에만 이렇게 계산할 수 있어요. 양도세와 보유세는 재개픽에 들어 있지 않으니, '일시적 2주택 비과세'와 '입주권 특례'가 내 상황에 적용되는지 세무사에게 먼저 확인하세요.

다음 편에서는 지도에서 구역을 골라 리포트를 열고, 분담금이 어떻게 계산되는지와 준공 확률을 차례로 읽어 봐요. 그 전에 지금 폰으로 재개픽을 열어, 연봉 칸을 넣기 전과 넣은 뒤의 ③을 나란히 확인해 보세요.

재개픽 사용법 시리즈 — 1편 · 2편 · 재개픽 따라 하기 ② · 지도에서 구역 점 누르고 리포트로 분담금 끝까지 읽기 · 3편 · 재개픽 따라 하기 ③ · 출퇴근 거르기부터 저축 계획, 구역 비교, 한 장 요약 저장까지

자료: 서울시 정비사업 정보몽땅 · 국토교통부 실거래가 · 서울도시공간포털 · 숫자는 이렇게 냈어요

함께 읽기

• 재개픽 따라 하기 ② · 지도에서 구역 점 누르고 리포트로 분담금 끝까지 읽기
• 재개픽 따라 하기 ③ · 출퇴근 거르기부터 저축 계획, 구역 비교, 한 장 요약 저장까지
• 연소득을 넣으면 입주까지 현금이 얼마나 늘까 (DSR 40%로 다시 계산)
• 조합설립인가 뒤에 사도 입주권이 나오나
• 서울 재개발 분담금, 실제로 얼마나 나오나
• 월간 리포트: 매달 단계가 바뀐 구역

비례율 100%, 시세 상승 0%를 가정했고, 준공 확률은 해제된 구역이 빠진 통계라 실제보다 조금 높게 나올 수 있어요. 글에 나오는 인물은 가상의 예시이고, 화면은 이 사이트의 실제 화면을 폰 크기로 캡처했어요.