가이드 · 입주권
재건축은 조합설립인가, 재개발은 관리처분인가가 입주권을 가르는 선
재건축·소규모 정비사업은 조합설립인가 뒤에 사면 입주권이 안 나와요. 재개발은 관리처분계획인가 전까지 사서 등기하면 조합원이 될 수 있어요. 2025년 10월 16일부터 서울 전역이 투기과열지구라 이 규칙이 서울 모든 구역에 적용돼요. 다만 재개발은 2018년 1월 24일까지 사업시행인가를 신청한 구역이면 관리처분 뒤에도 제한을 받지 않아요(부칙 예외).
지금 사면 입주권이 나오는 곳과 안 나오는 곳
'입주권 가능' 가운데 98곳은 다음 단계 인가가 나면 그 뒤 매수자는 입주권이 없어요. 재개픽 구역 리포트 맨 위에 구역별 판정이 나와요.
사업 유형마다 다른 기준
| 유형 | 이 단계 전에 사서 등기해야 | 근거 |
|---|---|---|
| 재개발 | 관리처분계획인가 | 도시정비법 제39조② |
| 재건축 | 조합설립인가 | 도시정비법 제39조② |
| 가로주택·소규모재건축 | 조합설립인가 | 소규모주택정비법 제24조 |
| 모아타운(관리지역) | 해당 사업구역의 조합설립인가 | 소규모주택정비법 제24조② |
예외와 함정
- 오래 보유한 1주택 매물: 매도인이 10년 보유·5년 거주한 1세대 1주택 등은 예외로 지위 양도가 돼요.
- 2018년 1월 24일까지 사업시행인가를 신청한 재개발: 관리처분인가 뒤에도 지위 양도 제한이 적용되지 않아요. 기준은 인가일이 아니라 처음 신청한 날이에요(도시정비법 부칙〈법률 제14943호〉 제2조 · 법제처 해석 19-0079). 인가가 2018년 1월 25일 직후라 신청일을 알 수 없는 곳은 '신청일 확인 필요'로 둬요.
- 권리산정기준일 뒤 쪼갠 지분: 신축 빌라나 지분 쪼개기로 생긴 집은 입주권이 안 나올 수 있어요.
- 재당첨 제한: 최근 5년 안에 다른 정비사업 분양을 받았다면 조합원 분양을 못 받을 수 있어요.
- 토지거래허가: 서울 아파트 단지와 신속통합기획 재개발 후보지 상당수는 실거주 2년 의무라 전세를 끼고 살 수 없어요.
판정은 공식 목록의 단계와 인가일을 기준으로 하고, 재개발 부칙 예외만 사업시행인가 신청일로 갈라요. 재건축·가로주택·소규모 구역 가운데 조합설립 단계로 올라 있는데 인가일 기록이 없는 곳은 단계만 보고 '입주권 없음'으로 판정해요. 재개발은 조합설립 단계여도 관리처분인가 전이면 '입주권 가능'이에요.
위 막대는 이 기준을 넣어 다시 센 값이에요. 처음 글(10월 10일)에 따로 셌던 '조합설립 자료 없음'은 대부분 '입주권 없음'으로 들어갔어요. 계약 전에는 조합과 구청에 조합원 자격을 꼭 확인해 주세요. 이 페이지는 법률 자문이 아니에요.
계약 전에 맞춰 볼 날짜
가상의 예시: 30대 무주택 A씨가 고민한 두 매물
A씨와 아래 숫자는 모두 지어낸 가상의 예시예요.
A씨는 한 동네에서 매물 두 개를 봤어요. 하나는 이미 조합설립인가가 난 재건축 단지이고, 다른 하나는 사업시행인가 단계인 재개발 구역의 빌라예요.
- 재건축 단지: 투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 뒤 양수한 사람이 조합원이 될 수 없어요(도시정비법 제39조 제2항). 매도인이 법에서 정한 예외에 해당하지 않으면 이 매물은 입주권 계산에서 빠져요.
- 재개발 빌라의 계약금 규모: 매수가는 5억이에요. 전세가율을 서울 연립·다세대 평균 56.6%로 두면 전세금은 5억 × 0.566 = 2.83억이에요. 세금을 빼고 계약할 때 드는 돈은 5억 − 2.83억 = 2.17억이에요.
- 관리처분인가가 먼저 나면: 그 구역이 2018년 1월 25일 이후 사업시행인가를 신청한 곳이라면 A씨는 조합원이 아니라 손실보상 대상이 돼요. 같은 조 제3항은 이런 사람에게 제73조를 준용해 손실보상을 하도록 정해 두었어요.
- 보상액이 매수가보다 낮으면: 그 차이는 매수인이 떠안아요. 보상액이 3.2억으로 정해졌다면 5억 − 3.2억 = 1.8억이 차이 나요.
날짜 하루 차이로 입주권이 갈리는 구조
투기과열지구 규정은 사업이 확정되는 시점 뒤로 손바뀜을 막으려는 장치예요. 재건축은 조합이 생기는 순간, 재개발은 누가 어떤 집을 받을지 정하는 관리처분계획 인가 순간이 기준이에요. 그래서 같은 집이라도 하루 차이로 결과가 달라져요. 이 사이트는 인가 전에 사서 등기까지 마친 경우만 입주권 가능으로 판정해요.
날짜가 걸린 규정은 하나 더 있어요. 투기과열지구 정비사업에서 분양대상자로 정해진 사람과 그 세대원은 5년 동안 다른 투기과열지구 정비사업에 분양신청을 할 수 없어요(제72조 제6항). 조합원 분양분은 최초 관리처분계획 인가일부터 세요. 가령 그 날이 2023년 3월 15일이었다면 2028년 3월 15일까지 묶여요. 상속, 결혼, 이혼으로 조합원이 된 경우는 예외예요. 분양신청을 할 수 없는 사람은 제73조 제1항에 따라 손실보상 협의 대상이 돼요.
토지거래허가도 계약 순서를 바꿔요. 2025년 10월 대책으로 서울 전역이 허가구역이 되면서 허가 대상 주택은 2025년 10월 20일 뒤 계약부터 계약 전에 구청 허가를 받아야 해요. 허가를 받아 산 집은 2년 실거주 의무가 있어요. 입주권 판정과 별개로 이 절차가 먼저 걸리는 매물도 있어요.
권리산정기준일도 날짜 문제예요. 기준일 뒤에 필지를 쪼개거나 다세대주택을 새로 지어 소유자가 늘어난 경우, 분양받을 권리는 기준일 다음 날을 기준으로 따져요(제77조 제1항).
예외 조항이 닿는 범위
제39조 제2항은 금지 규정 바로 뒤에 단서로 예외를 둬요. 눈여겨볼 점은 예외가 파는 사람(양도인)의 사정을 본다는 거예요. 세대원 모두가 근무·생업·질병치료·취학·결혼 때문에 다른 시·군으로 옮기는 경우, 상속받은 주택에서 세대원 모두 이전하는 경우, 세대원 모두 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 머무는 경우가 들어가요. 1세대 1주택자로서 보유·거주 기간이 시행령 기준 이상인 경우도 예외인데, 2025년 10월 대책 보도에서는 이 기간을 10년 보유·5년 거주로 소개했어요.
조문은 상속·이혼으로 넘어간 경우를 처음부터 양수에서 빼요. 반대로 증여는 매매와 함께 양수에 포함돼요. 가족에게 증여로 넘겨받더라도 인가 뒤라면 조합원 자격이 문제가 될 수 있어요.
입주권을 확인하는 서류
- 정비계획 고시: 구역 지정일과 권리산정기준일이 언제인지 적어 두세요.
- 등기부: 매도인이 언제 취득했는지, 건물이 기준일 뒤 신축인지 봐요. 예외 조항을 쓰려면 매도인의 보유 기간이 맞아야 해요.
- 조합 총회 자료: 관리처분계획 수립 총회가 잡혔는지 확인해요. 인가 시점을 가늠하는 단서예요.
- 토지이용계획확인원: 토지거래허가구역 지정 여부를 확인할 때 써요. 허가 대상 주택이면 실거주 2년 의무가 있어 전세를 낄 수 없어요.
- 조합 확인서: 조합원 자격 승계가 되는지 조합에 서면으로 받아 두세요.
다음 인가가 나면 입주권이 막히는 곳은 어디인가요?
| 구역 | 구 | 지금 단계 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 올림픽선수기자촌아파트 | 송파구 | 추진위원회 승인 | 조합설립인가 전 매수 · 다음 단계(조합설립인가)부터 매수자 입주권 없음 |
| 월계시영고층아파트 | 노원구 | 추진위원회 승인 | 조합설립인가 전 매수 · 다음 단계(조합설립인가)부터 매수자 입주권 없음 |
| 중계그린아파트 | 노원구 | 추진위원회 승인 | 조합설립인가 전 매수 · 다음 단계(조합설립인가)부터 매수자 입주권 없음 |
| 상계보람아파트 | 노원구 | 추진위원회 승인 | 조합설립인가 전 매수 · 다음 단계(조합설립인가)부터 매수자 입주권 없음 |
| 상계주공6단지아파트 | 노원구 | 추진위원회 승인 | 조합설립인가 전 매수 · 다음 단계(조합설립인가)부터 매수자 입주권 없음 |
이런 구역은 다음 단계 인가 소식이 나오는 순간 그 뒤 매수자는 입주권을 받지 못해요. 계약 전에 조합에 지금 단계와 인가 예정 시점을 꼭 확인하세요.