데이터 분석

토지거래허가 이후 전세 낀 매수가 열린 서울 정비구역 203곳

글·계산: 재개픽 편집 · 2026.10.10 작성 · 2026.11.09 수정 · 구역 목록은 2026.09.26, 입주권 판정은 2026.10.28 자료예요 · 오늘 숫자는 구별 페이지에 있어요

이주·철거 전 단계에 있는 서울 정비구역 896곳 중 전세를 끼고 사는 길이 규정상 막히지 않은 곳은 203곳(23%)이에요. 451곳(50%)은 토지거래허가 때문에, 241곳은 입주권이 나오지 않는 시점이라 막혀 있어요. 막히지 않은 203곳 가운데 매수가를 추정할 수 있는 곳은 169곳이고, 이 가운데 지금 필요한 돈이 1억 이하인 곳은 8곳, 2억 이하는 87곳, 3억 이하는 117곳이에요.

숫자는 정비사업 목록 2026.09.26 자료와 2026.10.25 거래 자료에 2026.10.28 판정 기준을 넣어 다시 센 값이에요. 규정은 2026년 10월까지 나온 발표로 확인했어요.

「전세 끼고 산다」의 뜻

세입자가 사는 집을 사면서 그 세입자의 전세보증금을 넘겨받는 방식이에요. 산 사람이 지금 내는 돈은 매수가에서 전세보증금을 빼고 취득세를 더한 금액이에요. 이 사이트는 이 금액을 '지금 필요한 돈'으로 계산해요.

재개발에서는 이주 때 문제가 생겨요. 세입자가 나가면 전세보증금을 돌려줘야 하고, 이주비 대출로 일부를 메워요. 이주비 대출이 보증금보다 적으면 그 차이는 이주 시점에 현금으로 마련해야 해요. 지금 내는 돈이 줄어드는 대신 나중에 낼 돈이 늘어나는 구조라, 입주까지 들어가는 총액은 현금으로 산 경우와 비슷해요. 두 값이 모두 계산되는 149곳에서 전세를 낀 경우 총액의 중간값은 11.1억, 현금으로 산 경우는 10.8억이었어요.

허가구역의 2년 실거주 의무

토지거래허가구역에서는 집을 사기 전에 구청장 허가를 받아야 해요. 주거용 부동산은 직접 살 목적이어야 허가가 나고, 취득한 뒤 2년은 실제로 살아야 해요. 세입자를 그대로 두는 매수는 이 목적과 맞지 않아서, 허가구역 안에서는 전세 낀 매수가 원칙적으로 막혀요.

2026년 10월 기준으로 확인한 규정은 다음과 같아요.

• 10·15 대책: 헤럴드경제(2025.10.15) 보도에 따르면 서울 25개 구 전역과 경기 12곳을 규제지역으로 묶었고, 효력은 10월 16일부터예요. 같은 지역의 아파트와 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대는 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이에요. 취득일부터 2년 실거주 의무가 붙어요.
• 신속통합기획 재개발 후보지: 헤럴드경제(2026.5.6)는 서울시가 신속통합기획 재개발 후보지 18곳을 2026년 5월 19일부터 2027년 8월 30일까지 토지거래허가구역으로 새로 지정했다고 보도했어요. 같은 회의에서 모아타운 10곳은 사업구역 안 도로 지목 땅만 지정됐어요.
• 후보지 발표와 동시 지정: 헤럴드경제(2026.7.30)에 따르면 서울시 도시계획위원회가 7월 29일 신속통합기획·모아타운 후보지를 발표할 때 토지거래허가구역도 함께 지정하기로 했어요. 신속통합기획은 사업구역 전체가 대상이고, 기존 47곳은 재지정, 12곳은 경계를 사업구역에 맞췄어요. 뉴시스(2026.7.30)도 같은 날 고른 구의동·신길동·갈현동 후보지에 토지거래허가를 함께 건다고 보도했어요.
• 실거주 유예: 뉴시스와 MTN(2026.9.17) 보도에 따르면 2026년 5월 12일부터 무주택자가 세입자 있는 허가구역 주택을 사면 기존 임대차가 끝날 때까지 입주를 미룰 수 있어요. 10월 1일부터는 계약갱신 1회(최대 2년)까지 유예가 늘어나고, 신청 기한은 2027년 12월 31일이에요. 입주한 뒤 2년 실거주 의무는 그대로예요.

두 규정은 범위가 달라요. 10·15 대책은 아파트와 아파트가 섞인 연립·다세대만 묶어서, 아파트가 없는 빌라·단독주택 위주 재개발 구역은 대상이 아니에요. 신속통합기획 후보지는 사업구역 전체를 지정하기 때문에 같은 빌라라도 후보지 안에 있으면 허가를 받아야 해요. 그래서 재개발에서는 신속통합기획 후보지인지가 전세 낀 매수의 갈림길이 돼요.

재개픽은 아파트 단지(같은 단지 연립·다세대 포함), 신속통합기획 재개발 후보지·선정지, 공공재개발 구역을 '전세 낀 매수 불가'로 분류해요. 공공재개발 후보지는 상당수가 토지거래허가구역으로 지정돼 왔어요(지금 지정 여부는 구청 확인). 실거주 유예는 입주 시점을 늦출 뿐 직접 거주 의무를 없애지 않아서, 이 분류에 넣지 않았어요.

896곳은 어디서 막히나요?

전체 기록 1,336곳 중 준공·해산된 사업과 모아타운 관리지역처럼 금액을 내지 않는 380곳, 이미 이주·철거가 시작된(착공 포함) 60곳을 뺐어요. 남은 896곳을 여섯 갈래로 나눴어요.

• 아파트 단지 토지거래허가: 258곳
• 신속통합기획 후보지 토지거래허가: 166곳
• 공공재개발 토지거래허가: 27곳
• 입주권 없음: 241곳
• 입주권 판정 보류: 1곳
• 막히지 않음: 203곳

입주권 없음은 토지거래허가와 다른 규정이에요. 투기과열지구에서는 재건축·소규모 사업은 조합설립인가 뒤, 재개발은 관리처분인가 뒤에 산 사람이 조합원이 될 수 없어요(재개발은 2018년 1월 24일까지 사업시행인가를 신청한 구역이면 예외). 이 241곳 중 176곳이 가로주택, 32곳이 재건축, 17곳이 소규모재건축이에요.

판정 보류는 1곳(신당제8구역)이에요. 관리처분 단계까지 간 재개발인데 사업시행인가가 2018년 1월 25일 시행 직후라, 신청일을 확인해야 예외인지 알 수 있어요.

10월 10일에 이 글을 처음 쓴 뒤 판정 기준 두 가지를 바꿔서 10월 28일에 숫자를 다시 셌어요. 재건축·가로주택·소규모 구역 가운데 공식 목록에 조합설립 단계로 올라 있는 곳은 인가일 기록이 없어도 단계만 보고 '입주권 없음'으로 판정해요. 처음 글에서 판정 보류로 셌던 곳 대부분이 이 기준으로 입주권 없음에 들어갔어요.

재개발의 관리처분 뒤 지위양도 제한은 도시정비법 부칙〈법률 제14943호, 2017.10.24〉 제2조에 따라 2018년 1월 25일 이후 사업시행인가를 처음 신청한 구역에만 걸려요. 기준은 인가일이 아니라 신청일이에요(법제처 해석 19-0079). 마음에 둔 구역의 판정은 앱 구역 화면에서 확인하세요. 계약 전에는 조합에 사업시행인가 신청일을 서류로 받아 두세요.

신속통합기획 때문에 막힌 166곳은 대부분 초기 단계예요. 정비계획 수립 52곳, 추진위 32곳, 조합설립 31곳, 후보지 26곳, 정비구역 지정 18곳, 사업시행자 지정 6곳, 사업시행인가 1곳이에요.

사업 유형별로 보면

재건축은 273곳 중 221곳(81%)이 아파트 토지거래허가에 걸려요. 막히지 않은 20곳은 매수가가 추정되지 않아 지금 필요한 돈이 계산되지 않았어요.

재개발은 264곳 중 164곳(62%)이 신속통합기획 후보지라 막혀요. 21곳은 공공재개발이에요. 가로주택은 188곳 중 176곳(94%)이 이미 조합설립인가 단계라 새로 사면 입주권이 없어요.

도시정비형 재개발은 신속통합기획 후보지가 2곳뿐이고 아파트 단지도 드물어서 두 규정에서 대부분 비켜나 있어요. 다만 지금 단계 날짜가 있는 53곳 중 12곳이 10년 넘게 같은 단계에 머물러 있어, 다른 유형보다 정체 비율이 높아요.

도시정비형 재개발은 133곳 중 116곳이 막히지 않았어요. 그래서 막히지 않은 203곳 중 177곳(87%)이 재개발과 도시정비형 재개발이에요.

구별로 보면

강남구(37곳)·광진구(26곳)·도봉구(23곳)는 막히지 않은 곳이 한 곳도 없어요. 서초구는 33곳 중 1곳, 강서구는 25곳 중 1곳, 노원구는 31곳 중 2곳, 송파구는 37곳 중 4곳이에요.

막히지 않은 비율로는 동대문구가 27곳 중 14곳(52%)으로 가장 높고 영등포구가 45.9%로 뒤를 이어요.

영등포구는 98곳 중 45곳이 막히지 않아 곳 수로는 가장 많아요. 지금 필요한 돈이 계산된 영등포구 43곳 중 38곳은 도시정비형이에요. 그다음은 용산구 18곳, 은평구 15곳, 동대문구 14곳, 마포구 12곳 순이에요. 상위 세 구가 203곳 중 78곳(38%)을 차지해요.

지금 필요한 돈이 몰린 구간

169곳의 중간값은 1.94억이에요. 가운데 절반은 1.78억에서 3.56억 사이에 있어요. 1억 초과 2억 이하 구간에 79곳(47%)이 몰려 있어요.

• 1억 이하: 8곳
• 2억 이하: 87곳(52%)
• 3억 이하: 117곳(69%)
• 5억 이하: 150곳
• 5억 초과: 19곳

1억 이하 8곳은 재개발 4곳, 도시정비형 3곳, 가로주택 1곳이고 양천구가 3곳, 구로구가 2곳이에요.

169곳을 단계로 나누면 추진위 41곳, 조합설립 37곳, 정비계획 수립 33곳, 정비구역 지정 27곳, 사업시행인가 23곳이에요. 나머지 8곳은 주민합의체·사업시행자 지정 단계예요. 관리처분인가 단계는 매수가가 추정된 곳이 없었어요.

169곳 중 지금 단계 날짜가 있는 곳은 74곳이에요. 이 중 20곳은 같은 단계에 5년 넘게, 12곳은 10년 넘게 머물러 있어요.

이 분류가 놓치는 것

• 신속통합기획 166곳과 공공재개발 27곳은 모두 막힌 것으로 셌어요. 실제 지정 범위와 시작일은 구역마다 고시가 달라서 구청 확인이 필요해요.
• 막히지 않은 203곳도 개별 지정, 모아타운 도로 지목 지정이 겹칠 수 있어요. 이 분류는 구역 단위 세 규칙만 반영했어요.
• 아파트 토지거래허가는 발표상 2026년 12월 31일까지예요. 연장이나 해제가 나오면 숫자가 크게 바뀌어요.
• 지금 필요한 돈은 추정값이에요. 매수가는 121곳이 주변 빌라 거래의 중간값(이 가운데 3곳은 표본이 적은 참고값), 48곳이 주변 거래가 적어 같은 구 빌라 시세 중간값으로 추정한 값이에요. 전세보증금은 124곳에서 매수가의 56.6%로 가정했어요.
• 대출 한도와 규제지역 세금 차이는 이 금액에 넣지 않았어요. 취득세는 무주택자가 한 채를 사는 경우로 계산했어요.
• 권리산정기준일 뒤에 쪼갠 지분처럼 매물 단위로 입주권이 없는 경우는 구역 단위 분류에 잡히지 않아요.

전세 끼고 살 곳을 고르는 순서

재개픽에서 '전세 끼고(갭)'를 고르면 구역마다 막힌 이유나 지금 필요한 돈, 이주 때 돌려줄 전세금이 나와요. 전세가율이나 매수가를 직접 넣으면 그 값으로 다시 계산해요. 계산 방식은 「숫자는 이렇게 냈어요」에 정리돼 있어요.

자료: 서울시 정비사업 정보몽땅 · 서울 부동산정보광장 실거래가 · 도시 및 주거환경정비법 · 숫자는 이렇게 냈어요 · 국가법령정보센터(부동산 거래신고 등에 관한 법률) · 국가법령정보센터(도시정비법) · 법제처 법령해석 19-0079

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