8월 서울 정비사업 16곳이 다음 단계로, 광진구에서만 5곳

이 달 해설: 광진구 자양동 가로주택 다섯 곳, 그리고 적은 돈으로 계산되는 세 곳

8월 31일 하루에 광진구 자양동에서 가로주택 조합설립인가 4건이 났어요. 자양1동 772-1번지 일대 모아타운 1·2구역, 226-1번지 일대 모아타운 3구역, 자양동 646번지 일대예요. 7월 30일 이 일대 모아타운 관리계획이 승인된 지 한 달 만이고, 8월 7일 자양동 648번지 일대까지 더하면 광진구 5건이 모두 같은 동네 가로주택이에요.

가로주택은 조합설립인가가 난 뒤에 산 사람이 조합원이 될 수 없어요(소규모주택정비법 제24조, 예외 있음). 그래서 지금 자료에서 다섯 곳 모두 ‘입주권 없음’이라 입주까지 현금은 계산하지 않아요(계산 보류). 발행 당시 매수가(주변 실거래)로 견주면 자양동 다섯 곳은 6.5~8.0억으로, 같은 호의 다른 가로주택인 강서구 등촌2동 모아타운 2-1구역(3.2억), 강북구 수유동2-5구역(1.9억)보다 두 배 넘게 높아요. 같은 ‘가로주택 조합설립’이어도 동네 시세가 숫자를 가른다는 뜻이에요.

용산구 산호아파트는 2017년 8월 조합설립, 2024년 3월 사업시행인가를 거쳐 8월 10일 관리처분인가를 받았어요. 사업시행에서 관리처분까지 2년 5개월으로, 서울 기록의 중간값(2년 4개월)과 거의 같은 속도예요. 다만 재건축이라 지금 사면 입주권이 나오지 않고, 아파트 단지 토지거래허가 때문에 전세를 낄 수도 없어요.

10월 하순 자료로 전세 끼고 지금 필요한 돈이 계산되는 곳은 8월호 16곳 중 3곳이에요. 은평구 불광역세권 장기전세주택 약 1.2억, 양천구 오목교역 역세권 활성화 약 2.0억, 영등포구 신길동 96-24 역세권 장기전세 약 2.4억이에요. 셋 다 추진위원회 승인이나 구역 지정 단계라, 발행 당시 10년 안 준공 가능성은 5~9%였어요. 적은 돈으로 살 수 있는 곳은 대개 갈 길이 먼 곳이라는 점을 함께 봐야 해요.

노원구 상계보람아파트는 최근 12개월 구역 안 거래가 135건으로 이 호 구역 가운데 가장 많아요. 지금은 추진위원회 승인 단계라 사도 입주권이 나오지만, 다음 단계인 조합설립인가부터는 재건축 매수자에게 입주권이 없어요.

발행 당시와 견주면 사당17구역의 입주까지 현금이 13.0억에서 15.6억으로 2.6억, 신길동 96-24 역세권이 12.5억에서 12.7억으로 늘었고, 상록수는 27.5억에서 26.9억으로, 불광역세권은 6.4억에서 6.2억으로 줄었어요. 오목교역·상계보람·하계미성·고덕주공9단지는 그대로예요. 산호아파트·자양동 가로주택 다섯 곳·등촌2동·수유동2-5구역은 지금 사면 입주권이 없어 처음에 실었던 금액을 빼고 계산 보류로 고쳤어요(위 정정 참고). 매일 들어오는 실거래로 매수가 표본이 바뀌기 때문이에요.

8월에 추진위원회 승인을 받은 6곳 중 4곳이 아파트 재건축이에요(상계보람, 고덕주공9단지, 상록수, 하계미성). 이 단계에서는 아직 사도 입주권이 나오지만, 서울 기록으로 조합설립인가까지 보통 3년이 걸렸고 5년 안에 닿은 비율은 65%였어요. 노원구 상계보람(6.5억)과 강남구 상록수(27.5억)는 같은 단계인데도 입주까지 현금이 네 배 넘게 차이 나요.

원문 대조로는 16건 중 11건에 기사·고시 링크를 붙였고, 등촌2동 모아타운 2-1구역·신길동 96-24·수유동2-5구역·자양동 646번지·하계미성 5건은 아직 원문을 찾지 못했어요. 이 가운데 자양동 646번지와 하계미성은 10월 5일 다시 모은 자료에서 늦게 찾은 등록분이라 날짜가 나중에 바뀔 수 있어요.

해설 숫자는 2026년 10월 하순 자료(정비사업 정보몽땅·실거래·토지거래허가)와 이 호 본문 기준이에요.