11월 12일 갱신

은평구 녹번동 125-1 · 재개발 · 글 기준 2026.09.26

불광역세권(녹번동), 4,092세대 가운데 1,008세대가 장기전세인 도시정비형 재개발

정리: 재개픽 편집 · 처음 올림 2026년 10월 4일 · 해설은 기사·고시와 대조, 굵은 숫자는 매일 다시 계산

불광역 바로 옆 녹번동 125-1번지 일대에 4,092세대 계획이 통과됐고, 다음 날 추진위가 승인됐어요. 장기전세주택을 넣는 도시정비형 재개발이라 일반 재개발과 계산 방식부터 달라요.

불광역세권 장기전세주택은 2026년 8월부터 추진위원회 승인 단계예요. 들어선 지 2개월째이고 조합설립인가까지 서울 중간값이 3년이라 아직 초반이에요. 단계별 실제 기간 →

불광역세권은평구 녹번동추진위원회 승인전세 끼고 사면

지금 필요한 돈1.3억내 돈으로 보기 ›
입주까지 현금6.7억잔금대출 뺀 값
예상 입주14~22년 뒤입주권 대상(추정)

최신 숫자 · 기본 가정 · 데이터 기준 2026.11.12

내 돈 2억이면 전세를 끼고 매매가 4.4억 이하인 빌라를 살 수 있어요. 기준 매수가로 쓴 주변 500m 빌라 매매 157건 가운데 143건은 이 금액 안이에요.

추정치라 계약 전에 조합·구청 확인이 필요해요.

사기 전에 따져 볼 것

현재 단계추진위원회 승인2026.08 인가
가까운 역불광역 도보 8분3호선 · 6호선
토지등소유자1,838명구역 면적 129,601㎡

역세권 장기전세 재개발은 계산이 어떻게 다를까?

은평구 녹번동 125-1번지 일대예요. 3호선과 6호선이 지나는 불광역에 붙어 있어 더블역세권으로 불리고 역까지 도보 8분이에요. 이름이 긴 건 사업 방식 때문이에요.

역세권에 장기전세주택을 넣는 조건으로 진행하는 도시정비형 재개발이라, 일반 주택정비형 재개발과 계획의 짜임이 달라요. 구역면적은 129,600.8㎡, 토지등소유자는 1,838명이에요.

정비사업 정보몽땅에 올라 있는 용도지역만 해도 제2종(7층)부터 일반상업까지 여러 갈래로 섞여 있어요. 막 출발한 구역이라 서울 사업장 기록으로 본 10년 안 준공 가능성은 5% 수준이에요.

계획은 2026년 8월 19일 서울시 제13차 도시계획위원회에서 수정가결됐어요. 용적률 441.6% 이하, 최고 45층, 공동주택 4092세대예요. 제3종일반주거지역 일부가 준주거지역으로 올라가고 녹번로는 15m에서 25m로 넓어지며 구역 서측과 남측에는 폭 20m 순환도로가 새로 나요.

가운데 동을 가장 높이는 텐트형 스카이라인에 20m 이상 통경축 2곳을 두고 통일로변에 1만2900㎡ 문화공원을 만들어요. 바로 다음 날인 8월 20일 은평구가 추진위원회를 승인했어요. 9월에는 추진위가 지하철 연결통로 설계와 인허가를 맡을 협력업체 입찰을 공고했어요.

4092세대를 전부 조합원과 일반분양 몫으로 읽으면 안 돼요. 그중 1008세대가 장기전세주택이고 그 절반은 신혼부부용 미리내집이에요. 3대 거주형 시니어주택 85세대도 따로 들어가요.

용도지역을 올려 받는 대신 장기전세를 내놓는 구조라, 높아진 용적률이 그대로 분양 물량이 되지는 않아요. 출발선도 함께 보세요. 추진위 승인 때 동의율은 59.6%였고 조합설립인가까지 서울 같은 단계 중간값은 3년이에요.

추진위가 승인 한 달여 만에 낸 입찰이 지하철 연결통로 설계라는 점도 이 구역다운 대목이에요. 역과 바로 잇는 시설의 설계와 인허가 비용이 사업비에 함께 얹혀요. 전세를 끼고 사는 데 드는 1.3억은 지금 시세로 낸 값이에요. 분담금은 이번 정비계획 수치가 반영되기 전이라 한 숫자로 보기 어려워요. 장기전세로 빠지는 물량이 커서 일반분양 수입에 따라 범위가 넓게 움직여요.

본문 금액은 2026.09.26 기준이고, 위 숫자 상자는 매일 갱신해요.

기사·고시로 확인한 주요 일정

참고한 기사·고시 5건 (원문 확인 2026.09.26)

사업 개요 정보몽땅 등록값

구역 면적129,601㎡ (약 39,204평)
용도지역제2종(7층 이하) · 제2종 · 제3종 일반주거지역 · 준주거지역 · 일반상업지역
동의율(추진위원회 승인 때)59.6%

인가 이력

정보몽땅 추진경과 기준(월 단위). 기사와 다르면 문의하기로 알려 주세요.

기본 가정으로 본 입주까지 현금 데이터 기준 2026.11.12 · 위 카드와 같은 값

기준 매수가2억 9,000만주변 500m 빌라 157건 중간값(25.11~26.11)
전세 끼고 · 지금 필요한 돈1.3억전세 1억 6,414만을 끼고 사는 경우(+취득세)
전세 끼고 · 입주까지 현금6.7억세금·이자 포함 · 입주 때 잔금대출 최대 가정

전세를 끼고 사면 계약할 때 1.3억이 들어요. 이주 때 전세금을 돌려주고 분담금·세금·이자를 더한 뒤 입주 때 잔금대출을 최대로 받는다고 치면, 입주까지 준비할 현금은 6.7억이에요.

전세 없이 대출을 끼고 사면 입주까지 6.4억이에요.

가정: 무주택·84㎡·비례율 100%·연소득 미입력. 바꾸면 결과가 크게 달라져요(계산 가정 전체).

내 돈으로 다시 계산하기

같은 은평구에서 전세 끼고 지금 드는 돈이 더 적은 구역

돈이 적게 드는 순서예요(추천 순서 아님).

은평구의 다른 구역·같은 단계 구역 페이지

숫자 상자와 계산 표의 돈·시기는 기본 가정(무주택·84㎡·비례율 100%)으로 낸 추정이고, 실제 분담금은 감정평가와 관리처분계획에서 정해져요. 숫자는 이렇게 냈어요과 출처 →

이 숫자가 틀렸어요