대조1구역(힐스테이트 메디알레), 다섯 달 멈췄던 공사 끝에 입주 앞둔 2,451가구

입주권 실거래와 2025년 분양가

관리처분인가가 난 재개발 구역인데도 입주권을 사고팔 수 있는 데는 이유가 있어요. 2025년 10·15 대책 뒤 서울 재개발은 관리처분인가 이후 산 사람을 원칙적으로 조합원으로 받지 않아요. 다만 2018년 1월 24일까지 사업시행인가를 처음 신청한 구역은 이 제한에서 빠져요. 기준은 인가일이 아니라 신청일이에요. 대조1구역은 사업시행인가가 2017.01.26에 났으니 신청은 그보다 앞서 있었고, 그래서 예외에 들어가요. 최근 12개월 동안 구역 안에서 신고된 입주권 거래는 120건이고 중간값은 13.5억이에요. 전용 3.3㎡당으로 바꾸면 6,207만이에요. 이 사이트는 이주가 끝난 구역의 전세 낀 계산을 하지 않아서 입주권 시세를 참고 값으로만 보여 줘요.

2025년 5월 일반분양 분양가는 전용 51㎡가 9억5,270만~9억7,280만원, 59㎡가 11억1,150만~11억5,060만원, 74㎡가 13억3,690만~13억7,820만원이었어요. 입주권은 면적과 남은 분담금이 집마다 달라서 분양가와 바로 빼서 견주기는 어려워요.

같은 면적, 같은 층대 거래끼리 놓고 봐야 해요.

공사는 왜 멈췄고 지금은 괜찮을까?

대조1구역은 2022년 착공했어요. 그 뒤 조합 집행부가 1년 넘게 비고 시공사에 약 1,800억원의 공사비를 주지 못하면서 현대건설이 2024년 1월 1일부터 유치권을 행사하고 공사를 멈췄어요.

공사는 2024년 6월 다시 시작됐어요. 2024년 8월 시공사가 3.3㎡당 공사비를 517만원에서 839만원으로 올려 달라고 요청했고 조합은 SH공사에 검증을 맡겼어요. 이후 2,566억원 증액에 합의했다는 보도가 나왔어요.

착공 단계에 들어선 지 4년 2개월이에요. 지금 착공 단계에 있는 서울 35곳은 중간값으로 2년 2개월째 공사 중이라 대조1구역은 그보다 오래 공사장으로 남아 있는 셈이에요. 그 시간에는 공사 중단과 공사비 협상 기간도 들어 있어요.

안내된 입주 예정 2026년 10월

분양 당시 안내된 입주 예정은 2026년 10월이었어요. 서울 사업장 기록으로 낸 통계로는 준공 예상 범위가 2027.01~2027.08, 중간값이 2027.04예요. 처음 안내보다 몇 달 늦어질 수 있다는 계산이에요.

준공 인가가 나고 이전고시까지 끝나야 입주권이 아파트 등기로 바뀌어요. 그 사이 잔금대출 한도나 시점이 계약 때 예상과 달라질 수 있어요.

입주권 값 말고 더 드는 돈

입주권을 사면 입주권 값에 남은 분담금과 취득세를 짧은 기간에 한꺼번에 내야 해요. 불광역까지 걸어서 10분이고 3호선·6호선을 함께 쓸 수 있어요.

적은 돈으로 일찍 들어가는 시기는 이미 지났어요. 같은 은평구에서 전세를 끼고 사는 계산이 나오는 13곳의 지금 필요한 돈 중간값은 1.8억이에요. 그런 곳은 정비계획 수립 같은 초기 단계가 많아서 처음 드는 돈이 적은 대신 기다리는 시간이 길어요.

근처 갈현1구역도 착공 단계라 입주권 값을 견줘 보기 좋아요. 역촌역·구산역·불광역 역세권 정비사업지 여러 곳이 이 구역을 둘러싸고 있어서 몇 년 뒤 동네 모습은 지금과 꽤 다를 거예요.

입주권 계약서 특약에 넣을 것