강북구 미아동 791-2882 · 재개발 · 글 기준 2026.09.26
미아동 791-2882 일대, 고도지구 완화 첫 시범지에 최고 25층 계획
북한산 고도지구에 묶여 높이 28m를 넘지 못하던 언덕 동네에 25층 아파트 계획이 들어섰어요. 2024년 고도지구 완화가 처음 시범 적용된 곳이에요.
미아동 791-2882번지 일대는 2026년 5월부터 추진위원회 승인 단계예요. 들어선 지 6개월째이고 조합설립인가까지 서울 중간값이 3년이라 아직 초반이에요. 단계별 실제 기간 →
미아동 791-2882강북구 미아동추진위원회 승인대출 끼고 사면
최신 숫자 · 기본 가정 · 데이터 기준 2026.11.12
내 돈 2억이면 대출을 끼고 매매가 2.4억 이하인 빌라를 살 수 있어요. 기준 매수가로 쓴 구역 안 빌라 매매 9건 가운데 5건은 이 금액 안이에요.
추정치라 계약 전에 조합·구청 확인이 필요해요.
고도지구 28m에서 25층 계획까지
강북구 미아동 791-2882 일대는 북한산 자락 경사지에 들어선 주거지예요. 구역 안 고저차가 57m나 되고 북한산 주변 고도지구에 묶여 높이가 28m를 넘지 못했어요. 2022년 12월 28일 재개발 후보지로 뽑혔고 2023년 4월 28일 신속통합기획을 시작했어요.
계획에는 인수봉로와 삼양로를 잇는 동서 도로 신설과 모자란 문화·복지시설 확충도 들어갔어요. 우이신설선 솔샘역이 도보 6분 거리에 있고 토지등소유자는 1,253명이에요.
용도지역은 제2종일반주거지역(7층이하)으로 등록돼 있어요. 역에서 북한산 쪽으로 갈수록 땅이 높아지는 구조예요.
2024년 6월 28일 확정된 신속통합기획은 '북한산 주변 고도지구 도시관리계획' 완화를 처음 시범 적용한 사례예요. 높이 한도가 평균 45m, 최고 25층으로 풀렸어요. 북한산과 붙은 쪽은 10~15층 중저층으로, 역에 가까운 쪽은 최고 25층으로 나누고 북한산 방향으로 통경축 2개를 남기도록 했어요.
2026년 2월 6일 서울시 수권분과위원회가 정비계획을 통과시켰어요. 용적률 249.9%에 공동주택 2,670세대(임대 331세대 포함)예요.
정비사업 정보몽땅에는 2026년 5월 추진위원회 승인이 올라 있고 132,188㎡ 구역의 정비구역 지정 고시는 그 뒤인 6월 18일에 나왔어요. 후보지 선정에서 구역 지정까지 세 해 반쯤 걸렸어요.
용적률이 출처마다 4%포인트 가까이 벌어져요. 기사는 249.9%, 정보몽땅은 246%예요. 파이낸셜뉴스 기사는 제목에 525가구를, 본문에 2,670세대를 적고 있어서 제목만 보면 규모를 잘못 읽기 쉬워요.
최고 25층은 고도지구 완화를 반영한 상한이라, 여기서 층수를 더 올리는 계획은 따로 근거를 확인해야 해요. 신속통합기획 후보지 토지거래허가 대상이라 실거주 2년 조건도 붙어요. 정보몽땅의 계획 층수 지상 25층은 기사와 같아요.
사기 전에 따져 볼 것
- 구역 안 고저차가 57m인 비탈이라 공사비가 커질 수 있어요.
- 아직 추진위 단계라 조합설립·사업시행인가가 모두 남았어요.
임대 331세대는 2,670세대 안에 포함된 숫자이고 추진위 승인 때 동의율은 75.6%예요. 추진위 승인(2026년 5월)이 정비구역 지정(6월 18일)보다 먼저 찍혀 있는 것도 이 구역 기록의 특징이에요. 서울시 누리집에는 가이드라인 확정 소식이 '기획완료'로 따로 정리돼 있어요.
기사·고시로 확인한 주요 일정
- 2022.12.28재개발 후보지 선정
- 2023.04.28신속통합기획 착수
- 2024.06.28신속통합기획 확정, 고도지구 완화 첫 시범 (최고 25층)
- 2026.02.06수권분과위 정비계획 통과, 2,670세대
- 2026.05추진위원회 승인 (정보몽땅)
- 2026.06.18정비구역 지정 고시 (132,188㎡)
참고한 기사·고시 4건 (원문 확인 2026.09.26)
사업 개요 정보몽땅 등록값
| 구역 면적 | 132,188㎡ (약 39,987평) |
|---|---|
| 용도지역 | 제2종 일반주거지역(7층 이하) |
| 계획 용적률 | 246% |
| 계획 층수 | 지상 25층 · 지하 3층 |
| 계획 세대 | 2,670세대 · 신속통합기획 자료 |
| 동의율(추진위원회 승인 때) | 75.6% |
| 사업 방식 | 신속통합기획 |
인가 이력
- 추진위원회 승인2026년 5월
기본 가정으로 본 입주까지 현금 데이터 기준 2026.11.12 · 위 카드와 같은 값
전세 끼고는 살 수 없는 곳이에요(신속통합기획 후보지 토지거래허가). 대출을 끼고 사면 지금 1.9억, 입주까지 5.4억이 들어요.
가정: 무주택·84㎡·비례율 100%·연소득 미입력. 바꾸면 결과가 크게 달라져요(계산 가정 전체).
같은 강북구에서 전세 끼고 지금 드는 돈이 계산되는 구역
- 삼양역세권 · 전세 끼고 지금 드는 돈 4,900만 · 정비계획 수립
- 미아11구역 · 전세 끼고 지금 드는 돈 9,600만 · 조합설립인가
- 삼양사거리역세권 · 전세 끼고 지금 드는 돈 1.1억 · 조합설립인가
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숫자 상자와 계산 표의 돈·시기는 기본 가정(무주택·84㎡·비례율 100%)으로 낸 추정이고, 실제 분담금은 감정평가와 관리처분계획에서 정해져요. 숫자는 이렇게 냈어요과 출처 →