상계5구역, 조합설립 17년 만에 시공사가 정해진 재개발은 이번에 움직일까

조합설립 뒤 17년의 정체

정비사업 정보몽땅 기록으로 상계5구역은 2005.12.16 구역 지정, 2008.11.18 조합설립인가를 받았어요. 조합설립인가 단계에 머문 지 18년이에요.

지금 같은 단계에 있는 서울 296곳이 이 단계에 머문 기간은 중간값으로 3년이에요. 그 사이에서도 손꼽히게 오래 머물렀어요.

최근에는 변경인가가 이어졌어요. 정보몽땅에 2024년 10월 변경인가 동의율 72.08%, 2025년 9월 변경인가 때 78.43%가 올라 있어요. 멈춰 있던 조합이 다시 동의를 모으고 있다는 기록이에요.

2025년 3월 총회에서 롯데건설·GS건설 컨소시엄이 시공사로 뽑혔어요. 공사비는 7,094억원, 계획은 지하 3층~지상 37층, 21개 동, 2,016가구예요. 정보몽땅에는 1,573세대가 올라 있는데, 이 값은 정보몽땅의 분양 세대수 항목을 더한 숫자라 기사가 사업 전체 규모로 전한 2,016가구와 세는 기준이 달라요. 시트에 보이는 세대수도 이 정보몽땅 분양 세대수예요. 두 숫자의 차이에 임대와 일반분양이 어떻게 나뉘어 있는지는 최신 정비계획 고시로 확인해야 해요.

정보몽땅 등록값은 구역 115,964㎡, 토지등소유자 801명, 조합원 821명이에요. 오래 멈춘 사이 건물은 더 낡아 노후·불량 비율이 90%, 평균 나이가 42년이에요.

17년 정체 구역의 대출 계산

2015년 전에 지은 구역 안 빌라 16건을 모아 중간값 4억 3,500만을 매수가로 썼어요. 토지거래허가구역이라 전세를 끼고 살 수 없어서 대출을 끼고 사는 값을 보여 줘요. 지금 3.7억, 입주까지 7.5억이에요. 서울 전체에서 전세를 끼고 사는 계산이 나오는 109곳의 지금 필요한 돈 중간값은 2.1억이에요. 계산 방식이 달라 바로 견주기는 어렵지만 이 구역 값에는 입주 시기를 숫자로 말할 수 없다는 사정이 함께 들어 있다고 봐야 해요.

최근 12개월 신고 거래는 17건이고 대표 거래 대지 3.3㎡당 중간값은 5,910만이에요. 분기마다 거래가 몇 건뿐이라 오르내림을 흐름으로 읽기는 어려워요.

같은 건물 안 매매·전세 신고로 보면 전세가 매매가의 32.2%예요. 최근 3개월 거래는 1건이에요.

2029년 착공 목표와 남은 절차

2025년 10월 기사에 따르면 조합 목표는 2029년 착공, 2033년 완공이에요. 서울시 관계자는 절차가 순조로우면 2026년 상반기 사업시행인가도 가능하다고 했어요. 글을 쓴 날까지 정보몽땅에 사업시행인가 기록은 없어요.

입주 시기를 비워 둔 데는 이유가 있어요. 8년 넘게 같은 단계에 머문 구역은 서울 기록으로 다음 단계를 예측하기 어려워서예요. 사업시행인가가 나면 그날부터 다시 계산해요.

불암산역까지 걸어서 3분이에요. 4호선 역이 구역 바로 옆이라, 가까운 상계3구역·상계2구역과 함께 이 일대가 차례로 바뀌는 그림이에요.

추진위는 68.56%의 동의로 승인됐어요. 광화문까지 직선거리는 14.0km예요.