도봉구 방학동 685 · 재개발 · 데이터 기준 2026.11.12

방학3구역 재개발, 조합설립인가 단계

방학3구역도봉구 방학동대출 끼고 사면

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입주까지 현금6.3억잔금대출 뺀 값

예상 입주10~16년 뒤입주권 대상(추정)관리처분인가 전 매수 기준

내 돈 3억이면 대출을 끼고 매매가 3.6억 이하인 빌라를 살 수 있어요. 기준 매수가로 쓴 구역 안 빌라 매매 10건이 모두 이 금액 안이에요.

추정치라 계약 전에 조합·구청 확인이 필요해요.

신속통합기획 후보지라 토지거래허가구역으로 묶여 있어 사면 2년은 실거주해야 해요. 오래된 집은 감정가로 담보를 잡아 매수 대출이 적게 나와요.

도봉구에서 조합설립인가 단계인 9곳 가운데 가장 넓은 구역이에요(74,390㎡). 빌라 매매 10건이 2.5억~3억 사이에서 고르게 거래됐어요. 구역이 거의 평지예요(높낮이 차이 7m).

분담금(추정)7.7억84㎡ · 비례율 100% 가정

가장 가까운 역방학역 도보 8분1호선

토지등소유자746명구역 면적 74,390㎡

인가 이력

대지 3.3㎡당	3,424만 구역 안 빌라 10건 중간값(26.03~26.08) · 매수가와 같은 표본
참고 · 구역 대표 거래(3.3㎡당)	3,386만 빌라·단독 매매 11건 중간값(26.03~26.08) · 튀는 값 1건 뺌
기준 매수가	2억 8,850만 대지 3.3㎡당과 같은 거래 · 전용 56㎡ 안팎
믿을 만함	높음 구역 안 거래 10건으로 잡았어요 · 마지막 거래 26.10.01
빌라 전세	8,350만 전세 14건 중간값 · 임대 31.4㎡ · 매수가 표본(전용 56㎡)과 면적 다름
주변 신축 84㎡	12.3억 입주 때 시세로 쓴 값 · 반경 2.5km 실거래 28건 중간값 · 포레나노원 등
구역 안 12개월 거래	17건 계약일 기준

확인된 381동 가운데 83%가 노후·불량이고, 최근 10년 안에 지은 건물도 11동 있어요.

2022.01.28 (신속통합기획 2차 공모 기준) 근거

경계 안 필지 허가 8건, 모두 주거용이에요.