잠실주공5단지, 40억대 아파트를 사도 입주권이 나올까

입주권이 붙은 집과 안 붙은 집

이 사이트는 이 단지의 지금 필요한 돈 칸을 '해당 없음'으로 둬요. 이유는 입주권이에요. 투기과열지구 재건축은 조합설립인가 이후 집을 산 사람이 원칙적으로 조합원이 될 수 없어요. 잠실5단지 조합설립인가는 2013.12.19에 났어요. 예외는 있어요. 파는 사람이 1세대 1주택으로 10년 넘게 갖고 있었고 5년 넘게 살았다면 사는 사람이 조합원 지위를 이어받을 수 있어요. 공유 지분이면 지분마다 따로 따지고 요건이 안 맞는 지분은 현금청산 대상이 될 수 있다는 법원 판단도 나왔어요.

결국 같은 단지 안에서도 입주권이 붙은 집과 안 붙은 집의 값이 다르게 움직일 수밖에 없어요. 실거래 중간값 하나로 이 단지 시세를 말하기 어려운 이유예요.

조합설립에서 사업시행인가까지 12년

추진위원회 승인이 2003.12.29, 조합설립인가가 2013.12.19, 사업시행인가가 2026.07.01이에요. 조합설립에서 사업시행인가까지 12년 넘게 걸렸어요.

그 사이 층수와 세대수 계획이 여러 번 바뀌었어요.

사업시행인가 뒤 기사에 나온 계획은 최고 65층, 32개 동, 6,411가구예요. 주택용지는 최고 49층 4,942가구, 복합용지는 최고 65층 1,469가구로 나뉘어요. 정보몽땅에는 아직 5,680세대, 지상 70층으로 남아 있어서 숫자를 볼 때는 날짜를 함께 봐야 해요.

시공은 2000년에 뽑힌 삼성물산·GS건설·HDC현대산업개발 컨소시엄이 그대로 맡는 흐름이에요. 기사에서는 공사비가 5조원을 넘을 것으로 내다봤고 분담금은 이 협상에 달려 있어요.

감정평가·분양신청 뒤 관리처분

조합 계획은 2026년 하반기 감정평가와 분양신청, 2027년 관리처분계획 인가 신청이에요. 사업시행인가에 들어선 지는 4개월이에요. 같은 단계에 아직 머물러 있는 서울 69곳은 중간값으로 1년 11개월째예요.

같은 사업시행인가 단계를 거친 서울 사업장들의 기록을 대입하면 준공은 2033.05~2037.04, 중간값 2035.01로 나와요. 10년 안에 끝날 확률로 바꾸면 70%예요. 단지가 크고 공사비가 커서 관리처분 총회 한 번이 일정을 몇 달씩 바꿀 수 있어요.

3,930가구가 한꺼번에 이주하는 일정도 변수예요. 이주 시기에 송파·강동 전세 시장이 어떻게 움직일지는 아직 아무도 숫자로 말할 수 없어요.

공사비 협상이 끝나도 셈은 하나 더 남아요. 준공 때 매겨지는 재건축초과이익환수 부담금으로, 위 계산에는 없어요.

최근 1년 실거래와 신고가

최근 12개월 동안 신고된 매매는 88건이고 전용 3.3㎡당 중간값은 1.7억이에요. 2024년 초부터 2025년 말까지 분기 중간값이 꾸준히 올랐고 2026년 들어서는 오름폭이 줄었어요.

기사에는 2025년 12월 46억2,500만원 신고가가 나와요. 2026년 들어서는 40억원대 초반 거래가 이어졌다고 해요. 전용 76㎡와 82㎡가 섞여 있으니 같은 면적끼리 견줘야 해요.

토지거래허가 기록은 서울부동산정보광장에서 2026.08.18부터 모았는데 이 단지에서만 27건이 났고 최근 30일에 16건이에요. 실거주 목적으로 허가를 받고 사는 사람이 꾸준히 있어요.

전세를 끼는 길이 막힌 단지

예외 요건은 매도인의 보유·거주 기간을 등기부와 주민등록 이력으로 확인해야 해요. 요건을 갖춘 물건이라도 감정평가 뒤 분담금이 정해지기 전이라 입주까지 드는 돈은 아직 범위로도 말하기 어려워요.

전세를 끼고 사 두는 방식은 토지거래허가 때문에 쓸 수 없어요.

잠실역까지 걸어서 13분, 강남역까지 직선거리는 6.3km예요. 입지는 잠실 한복판이지만, 이 단지에서 먼저 따질 것은 입주권과 돈의 순서예요.

중개사무소에서 챙길 것