개포주공6·7단지, 같은 53㎡ 조합원도 평형 따라 추정 분담금 5억원 넘게 차이

53㎡ 조합원의 평형별 추정 분담금

조합이 2025년 12월 공개한 추정치는 공사비 3.3㎡당 890만원, 비례율 79.89%를 전제로 했어요. 비례율이 100%보다 낮다는 건 조합원 종전자산이 그만큼 낮게 인정돼요.

6단지 전용 53㎡ 보유자 기준으로 45㎡를 받으면 약 4억3,000만원을 돌려받고 75㎡는 최대 5억5,203만원, 100㎡는 최대 11억2,733만원을 더 내요. 83㎡ 보유자가 84㎡를 받으면 1억원대 분담금이에요.

펜트하우스를 고르면 분담금이 70억원대로 올라가요.

위 추정 분담금에는 재건축초과이익환수 부담금이 들어 있지 않아요. 준공 시점에 따로 정해져요.

예외 요건 매물과 2027년 2월 이주

서울 전역이 투기과열지구라, 재건축은 조합설립인가 뒤 산 사람이 원칙적으로 조합원 자격을 얻지 못해요. 이 단지 조합설립인가는 2021.01.22예요. 예외는 매도인이 1세대 1주택으로 10년 넘게 갖고 5년 넘게 산 경우 같은 몇 가지예요. 토지거래허가구역이라 전세를 끼고 살 수도 없어요. 관리처분인가 뒤 2027년 2월부터 이주가 시작된다면, 허가 조건인 실거주를 어떻게 채울지부터 구청에 확인해야 해요.

2027년 2월 이주, 2032년 하반기 입주 목표

보도에 따르면 강남구가 2026년 10월 8일 관리처분계획을 인가했어요. 정비사업 정보몽땅에는 아직 관리처분인가 단계로 올라 있어서 위 숫자도 그 단계 기준이에요.

일정은 2027년 2월 이주, 하반기 석면 제거와 철거, 2028년 착공, 2032년 하반기 입주예요. 지금 1,960가구가 최고 35층, 21개 동, 2,698가구로 바뀌어요. 시공은 현대건설이고 총공사비는 1조5,138억원이에요.

서울 사업장 기록으로 낸 준공 범위는 2031.03~2033.11이고 중간값이 2032.05예요. 조합 목표 2032년 하반기는 이 범위 안에서 앞쪽에 있어요.

53·60·84㎡가 섞인 실거래

최근 12개월 신고 매매는 34건이고 전용 3.3㎡당 중간값은 1.7억이에요. 2025년 4분기에 가장 높았고 2026년 3분기에는 거래가 15건으로 늘면서 중간값이 내려왔어요.

거래 면적이 53㎡, 60㎡, 84㎡로 나뉘어서 분기마다 섞이는 비율에 따라 중간값이 흔들려요. 같은 면적끼리 견줘야 해요.

대모산입구역까지 걸어서 6분이고 강남역까지 직선거리는 4.0km예요. 바로 옆 개포주공5단지도 관리처분 단계라 두 단지가 비슷한 시기에 이주할 수 있어요.

평형 선택이 끝난 단지에서 볼 것