은마아파트, 추진위 22년 만의 사업시행인가 · 남은 건 공사비와 분담금

오래 걸린 이유

정비사업 정보몽땅 기록으로 추진위원회 승인은 2003.12.31이에요. 정비구역 지정은 2023.02.16, 조합설립인가는 2023.09.26, 사업시행인가는 2026.07.02에 났어요.

추진위 뒤 구역 지정까지 19년이 걸렸고 구역 지정 뒤로는 3년 5개월 만에 사업시행인가까지 왔어요.

속도가 붙은 뒤의 간격을 보면 차이가 뚜렷해요. 정비구역 지정에서 조합설립까지 7개월, 조합설립에서 사업시행인가까지 2년 9개월이었어요. 앞선 19년과 견주면 같은 단지라고 믿기 어려울 만큼 빨라진 셈이에요.

사업시행인가 내용을 보면 지하 6층~지상 49층, 29개 동, 5,850가구예요. 공공임대 909가구와 공공분양 195가구가 들어 있어요. 지금 4,424가구에서 1,426가구가 늘어요.

지금 사면 조합원이 될까?

투기과열지구 재건축은 조합설립인가 이후 산 사람을 원칙적으로 조합원으로 인정하지 않아요. 그래서 은마의 지금 필요한 돈 칸은 '해당 없음'으로 둬요. 예외는 매도인이 1세대 1주택으로 10년 넘게 갖고 5년 넘게 산 경우 같은 몇 가지뿐이에요. 토지거래허가구역이라 전세를 끼고 사는 방법도 막혀 있어요. 허가를 받으면 2년 동안 실거주해야 해요. 서울부동산정보광장 기록으로 2026.08.18부터 이 단지에서 난 허가는 58건, 최근 30일에 30건이에요.

분담금이 갈리는 곳

시공은 2002년에 뽑힌 삼성물산 건설부문·GS건설이 그대로 맡는 방향이에요. 기사에 따르면 경쟁 입찰 없이 3개월 안에 본계약안을 마련하기로 가닥이 잡혔어요. 2016년 설계공모 때 총사업비는 1조5,000억원대로 거론됐지만 지금은 공사비만 5조원 이상으로 전망돼요. 공사비가 늘어난 만큼 일반분양 수입이나 조합원 분담금으로 메워야 해요. 조합은 연말 관리처분 총회를 목표로 하고 있어서 분담금 윤곽은 그때 처음 숫자로 나와요.

정보몽땅에는 조합원 4,419명, 토지등소유자 4,830명이 올라 있어요. 분담금 총액이 같아도 나누는 사람이 이만큼 많으니, 총회 안건 하나하나가 표 대결이 되기 쉬운 구조예요.

준공 때 재건축초과이익환수 부담금이 분담금과 별도로 정해져요. 집값이 크게 오른 단지일수록 커지는 돈인데 아직 금액이 없어 계산에 넣지 않았어요.

사업시행인가 뒤 시세

최근 12개월 신고된 매매는 52건, 아파트 매매 중간값은 34.3억이에요. 전용 3.3㎡당으로는 1.4억이에요. 2025년 3·4분기에 가장 높았고 2026년 3분기에는 거래가 늘면서 중간값이 내려왔어요.

2026년 3분기에는 거래가 22건으로 다른 분기보다 많았어요. 같은 분기 안에서도 전용 76㎡와 84㎡ 가격 차이가 커서 면적을 맞춰 봐야 해요.

2028년 착공 목표와 준공 범위

기사에 나온 착공 목표는 2028년이에요. 2028년 착공을 전제로 하지 않고 서울 사업장 기록만으로 계산하면, 준공은 2033.04에서 2037.05 사이로 퍼지고 중간값이 2034.12쯤이에요.

사업시행인가에 들어선 지 4개월이에요. 지금 서울에서 사업시행인가 단계에 있는 69곳은 중간값으로 1년 11개월째 다음 단계를 기다리고 있어요. 관리처분이 연말에 나고 이주가 2027년에 시작돼도 4,424가구가 한꺼번에 나가는 일이라 몇 달은 쉽게 밀려요.

대치역까지 걸어서 7분이고 강남역까지 직선거리는 3.4km예요. 근처 대치우성1차·쌍용1·2차도 사업시행인가 단계라, 비슷한 시기에 이주가 겹칠 수 있어요.

계약 전에 받아 둘 서류

은마 매물은 값보다 서류가 먼저예요.