아현1구역 공공재개발, 현금청산 위기의 740명 가운데 581명이 분양대상으로

전용 14㎡ 최소 평형이 바꾼 숫자

서울시 조례는 공유자라도 내 지분 값(권리가액)이 최소 규모 공동주택 한 가구 추산액 이상이면 분양대상으로 인정해요. 아현1구역 계획에는 전용 14㎡ 공동주택이 들어가서, 지분이 작은 소유자도 이 기준을 넘길 수 있게 됐어요.

거꾸로 보면 740명 가운데 159명은 이 기준으로도 분양대상이 되지 못했다는 뜻이에요. 그래서 지분이 아주 작은 집은 값보다 그 집 내 지분 값이 14㎡ 한 가구 추산액을 넘는지부터 조합이나 구청에 확인해야 해요.

2026년 3월 19일 서울시 도시계획위원회 수권분과위원회가 정비계획 결정과 정비구역 지정안을 수정가결했어요. 최고 35층(110m 이하), 총 3,476세대예요.

공공재개발 특례로 법적상한용적률의 120%까지 지을 수 있어요.

정비계획 입안은 2025년 8월 주민 제안으로 시작됐고, 2026년 2월 마포구가 서울시에 정비구역 지정을 신청했어요(정보몽땅 추진경과). 등록값으로 구역은 106,013㎡, 토지등소유자 2,227명, 계획은 용적률 300%에 최고 29층이에요. 노후·불량 건물 비율은 88%, 평균 건물 나이는 39년이에요.

전세가율이 낮은 구역의 대출 계산

계산에 쓴 매수가는 구역 안 빌라 12건의 중간값 6억 9,500만이에요. 전세가 매수가의 28%밖에 안 되는 구역이라, 토지거래허가가 없었어도 전세를 끼고 들어가는 장점이 크지 않은 곳이에요.

대출을 끼고 사면 지금 6.3억, 입주까지 16억이에요. 마포구에서 전세를 끼고 사는 계산이 나오는 9곳의 중간값은 2.9억이에요.

최근 12개월 거래는 39건, 대지 3.3㎡당 대표 거래 중간값은 8,264만이에요.

최근 3개월 거래는 6건이에요. 같은 건물에서 함께 신고된 매매·전세를 보면 전세가 매매가의 28%에 머물러요.

언제 들어갈 수 있을까?

단계 표시는 조합·시행자 지정이에요. 정비구역 지정 뒤 시행자와 시공사 선정이 이어질 차례예요. 정비구역 지정에서 출발하면 갈 길이 길어서 아현1구역의 준공은 2036.04에서 2042.12까지 넓게 퍼져요. 중간값으로 보면 2039.01쯤이에요. 시행자가 정해지는 시점이 이 범위를 좁히는 첫 계기예요. 아현역까지 걸어서 9분, 광화문까지 직선거리는 2.0km예요. 도심과 이 정도로 가까운 재개발 구역은 서울에도 많지 않아요. 바로 옆 북아현2구역은 이미 관리처분 단계예요.

구역 안 표고차가 최대 59m, 건축물 노후도는 83% 이상이라고 서울시는 밝혔어요. 지형 자료로는 평균 경사 10°, 10° 넘는 땅이 50%예요.

여의도까지 직선으로 5.2km, 강남역까지 8.9km예요. 토지거래허가 신청은 2026.08.18 이후 10건이 쌓였어요. 마포구 40개 구역 가운데 같은 조합·시행자 지정 단계는 1곳이에요.

분양대상인지는 이 집 내 지분 값이 최소 규모(전용 14㎡) 공동주택 추산액을 넘는지에서 갈려요. 권리산정기준일(2021.12.30)과 사용승인일, 지분 분할 이력을 함께 보고 토지거래허가 2년 실거주와 대출 이자도 계산에 넣으세요.