서대문구 북가좌동 74-107 · 재개발 · 신속통합기획 · 데이터 기준 2026.11.12

북가좌동 74-107 재개발, 정비계획 수립 중

북가좌동 74-107서대문구 북가좌동대출 끼고 사면

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입주까지 현금7억잔금대출 뺀 값

예상 입주15년 넘게입주권 대상(추정)관리처분인가 전 매수 기준

내 돈 3억이면 대출을 끼고 매매가 3.5억 이하인 빌라를 살 수 있어요. 기준 매수가로 쓴 구역 안 빌라 매매 7건 가운데 4건은 이 금액 안이에요.

추정치라 계약 전에 조합·구청 확인이 필요해요.

신속통합기획 후보지라 토지거래허가구역으로 묶여 있어 사면 2년은 실거주해야 해요. 오래된 집은 감정가로 담보를 잡아 매수 대출이 적게 나와요.

아직 정비구역 지정 전이라 구역 경계와 세대수가 바뀔 수 있어요.

빌라 매매 7건 값이 2.1억에서 4.1억까지 벌어져 있어요. 면적과 연식 차이가 커서 한 건만 보고 판단하기 어려워요.

분담금(추정)8.8억84㎡ · 비례율 100% 가정

가장 가까운 역증산역 도보 13분6호선

구역 안 실거래 2026.11.10 신고분까지

대지 3.3㎡당	3,951만 구역 안 빌라 7건 중간값(26.02~26.07) · 매수가와 같은 표본
참고 · 구역 대표 거래(3.3㎡당)	3,726만 빌라·단독 매매 8건 중간값(25.11~26.07) · 튀는 값 1건 뺌
기준 매수가	3억 1,500만 대지 3.3㎡당과 같은 거래 · 전용 46.7㎡ 안팎
믿을 만함	보통 7건뿐이라 한두 건에 값이 달라질 수 있어요 · 마지막 거래 26.08.06
빌라 전세	1.8억 전세 7건 중간값 · 임대 59.6㎡ · 매수가 표본(전용 46.7㎡)과 면적 다름
주변 신축 84㎡	14.1억 입주 때 시세로 쓴 값 · 반경 1.5km 실거래 195건 중간값 · DMC센트럴아이파크·DMC센트럴자이(3단지) 등
구역 안 12개월 거래	14건 계약일 기준

확인된 111동 가운데 64%가 노후·불량이고, 최근 10년 안에 지은 건물도 14동 있어요. 정비구역 지정 전이라 새 건물이 더 늘면 노후도 요건을 맞추기 어려워질 수 있어요.

경계 안 필지 허가 1건, 모두 주거용이에요.

1km 안 학원이 261곳으로 서대문구 구역 중간값의 2.4배예요.