서대문구 홍제동 267-1 · 재개발 · 데이터 기준 2026.11.12

홍제4 재개발, 추진위 승인 초기

홍제4서대문구 홍제동대출 끼고 사면

지금 필요한 돈3.9억매수 대출 1.2억 기준내 돈으로 보기 ›

입주까지 현금7.4억잔금대출 뺀 값

예상 입주13~21년 뒤입주권 대상(추정)관리처분인가 전 매수 기준

지금 필요한 돈 3.9억은 구역 안 빌라 4억 9,800만짜리 기준이에요. 내 돈 5억이면 대출을 끼고 매매가 6.4억 이하인 빌라를 살 수 있어요. 기준 매수가로 쓴 구역 안 빌라 매매 5건 가운데 4건은 이 금액 안이에요.

추정치라 계약 전에 조합·구청 확인이 필요해요.

신속통합기획 후보지라 토지거래허가구역으로 묶여 있어 사면 2년은 실거주해야 해요. 오래된 집은 감정가로 담보를 잡아 매수 대출이 적게 나와요.

2025년 12월 추진위원회 승인(동의율 55%) 뒤 10개월, 조합설립인가는 2027.1~2032.2쯤으로 봐요.

10년 안 준공 가능성은 6%예요.

분담금(추정)7.1억84㎡ · 비례율 100% 가정

가장 가까운 역홍제역 도보 9분3호선

인가 이력

대지 3.3㎡당	5,880만 구역 안 빌라 5건 중간값(25.12~26.09) · 매수가와 같은 표본
기준 매수가	4억 9,800만 위와 같은 거래 · 전용 60.6㎡ 안팎
믿을 만함	보통 5건뿐이라 한두 건에 값이 달라질 수 있어요 · 마지막 거래 26.09.18
빌라 전세	1.8억 전세 10건 중간값 · 임대 50.8㎡ · 매수가 표본(전용 60.6㎡)과 면적 다름
주변 신축 84㎡	13.2억 입주 때 시세로 쓴 값 · 반경 1.5km 실거래 169건 중간값 · 홍제센트럴IPARK·홍제역해링턴플레이스 등
구역 안 12개월 거래	6건 계약일 기준

확인된 126동 가운데 88%가 노후·불량이고, 평균 39년 됐어요.

2022.01.28 (신속통합기획 2023년 수시 선정) 근거

경계 안 필지 허가 4건, 모두 주거용이에요.