서계통합구역, 서울역 뒤 비탈 빌라촌에 최고 39층 2,937가구

작은 빌라가 많은 동네의 매수가와 땅값 상승

기준 매수가는 구역 안 2015년 이전 준공 빌라 40건의 중간값 7억 7,750만이에요. 이 표본 빌라들은 전용 40㎡ 안팎, 대지지분 20㎡ 아래가 많아요.

작은 집이 많은 동네라 같은 돈이어도 종전자산 평가액이 낮게 나올 수 있어요.

대지 3.3㎡당 값은 1년 사이 44.8% 올랐다는 계산이 나와요. 두 기간 모두 거래가 30건을 넘고 한 건물 쏠림을 뺀 값이라 숫자의 무게가 있어요. 최근 12개월 거래는 50건이에요.

같은 대출 끼고 계산이라도 이웃 구역과 견주면 감이 와요. 바로 옆 청파2구역도 토지거래허가로 전세를 끼고 살 수 없는 곳이에요. 서울역 앞쪽 역세권 도시정비형 사업지는 사업 방식부터 달라서 같은 잣대로 견주기 어려워요. 다음에 볼 구역 카드에 지금 값이 같이 적혀 있어요.

정비구역 지정 1년 3개월 만에 조합설립

서계동 33번지 일대는 신속통합기획으로 2025년 4월 10일 정비구역 지정 고시가 났어요. 그때 계획은 임대 588가구를 포함한 2,691가구와 오피스텔 246실이었어요. 이어 2025.11.28 추진위원회 승인을 받았어요. 2026년 4월 창립총회를 열었고 7월 초 조합설립인가가 났어요.

조합설립 뒤 기사에 나온 계획은 지하 3층~지상 39층, 20개 동, 2,937가구로 지정 때보다 늘었어요. 사업비는 1조원대로 거론되고 조합은 2026년 말에서 2027년 초 시공사 선정을 목표로 해요. GS건설·삼성물산·대우건설 등이 관심을 보인다는 기사가 나왔어요.

정보몽땅에는 조합원 2,001명, 토지등소유자 2,012명이 올라 있어요. 구역 면적은 112,953㎡예요.

가파른 땅은 무엇을 바꿀까?

지형 자료로 잰 구역 평균 경사는 10.9°, 10° 넘는 땅이 46%예요. 서울 재개발 구역 가운데 높은 편이에요.

비탈에 대단지를 앉히려면 옹벽과 지하 공사가 커지고 그만큼 공사비와 공사 기간이 늘어날 수 있어요. 같은 층이라도 동 위치에 따라 조망과 진입 높이가 달라져 동·호수 배정에서 선호가 크게 갈려요.

대신 남쪽으로 서울역, 북쪽으로 청파동·공덕이 이어지는 자리라 도심 접근성은 손꼽히게 좋아요. 광화문까지 직선거리는 2.3km, 여의도까지는 5.0km예요.

이제 막 생긴 조합, 넓게 퍼진 준공 시점

지금 조합설립인가 단계에 있는 서울 296곳은 중간값으로 3년째 그 단계에 머물러 있어요. 서계통합구역은 이제 막 조합이 생긴 곳이라 통계로 본 준공 시점이 넓게 퍼져요. 빠르면 2036.12, 늦으면 2043.08, 중간값이 2039.11이에요. 10년 안 준공 가능성은 22%로 낮게 나와요. 시공사 선정, 사업시행인가, 관리처분이 아직 남아 있어요. 바로 옆 청파2구역과 청파1구역도 함께 움직이고 있어요. 몇 년 뒤 이 일대는 서울역 서쪽 정비사업이 한꺼번에 공사를 하는 모습이 될 가능성이 커요.

비탈 위 빌라 계약 전 점검