용산구 효창동 5-307 · 도시정비형 재개발 · 데이터 기준 2026.11.12

효창공원앞역역세권 재개발, 추진위 승인 초기

효창공원앞역역세권용산구 효창동전세 끼고 사면

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입주까지 현금18.7억잔금대출 뺀 값

예상 입주13~21년 뒤입주권 대상(추정)관리처분인가 전 매수 기준

내 돈 8억이면 전세를 끼고 매매가 11.2억 이하인 빌라를 살 수 있어요. 기준 매수가로 쓴 구역 안 빌라 매매 16건 가운데 13건은 이 금액 안이에요.

추정치라 계약 전에 조합·구청 확인이 필요해요.

매수가는 구역 안 빌라 16건 중간값인 10억, 전세가율은 구역 안 거래로 잰 32%예요. 대출을 끼면 입주까지 18.3억이에요(매수 대출 1.3억 기준).

2026년 4월 추진위원회 승인(동의율 59%) 뒤 7개월, 조합설립인가는 2027.4~2032.6쯤으로 봐요.

10년 안 준공 가능성은 6%예요. 용산구에서 추진위원회 승인 단계인 11곳 가운데 두 번째로 넓은 구역이에요(103,403㎡). 지난 1년 신고 거래가 40건으로 용산구 구역 가운데 거래가 잦은 편이에요.

분담금(추정)11.1억84㎡ · 비례율 100% 가정

가장 가까운 역효창공원앞역 도보 8분6호선 · 경의중앙선

인가 이력

대지 3.3㎡당	1.2억 구역 안 빌라 16건 중간값(25.11~26.10) · 매수가와 같은 표본
참고 · 구역 대표 거래(3.3㎡당)	1.2억 빌라·단독 매매 17건 중간값(25.11~26.10) · 튀는 값 4건 뺌
기준 매수가	10억 대지 3.3㎡당과 같은 거래 · 전용 50.1㎡ 안팎
믿을 만함	높음 구역 안 거래 16건으로 잡았어요 · 마지막 거래 26.10.07
빌라 전세	2.5억 전세 96건 중간값 · 임대 38.6㎡ · 매수가 표본(전용 50.1㎡)과 면적 다름
주변 신축 84㎡	22.8억 입주 때 시세로 쓴 값 · 반경 1.5km 실거래 53건 중간값 · 마포자이더센트리지(102동~112동)·서울역센트럴자이 등
구역 안 12개월 거래	40건 계약일 기준

확인된 308동 가운데 72%가 노후·불량이고, 최근 10년 안에 지은 건물도 25동 있어요.

1km 안 학원이 176곳으로 용산구 구역 중간값의 2.3배예요.