신림1구역, 관리처분 전 빌라를 사면 얻는 것과 떠안는 것

전세 끼고 드는 돈

매수가 6억 9,500만은 구역 안 빌라 16건의 중간값이에요. 전세는 1억 4,734만으로 매수가의 21%밖에 안 돼서, 전세를 끼고 사도 처음 드는 돈이 커요.

서울 전체에서 전세 끼고 지금 필요한 돈이 계산되는 109곳의 중간값은 2.1억이에요. 신림1구역은 그보다 많이 드는 편이에요. 사업시행인가를 받은 큰 구역이라 기다리는 시간이 짧은 만큼 값이 붙어 있어요.

입주까지 현금은 아직 싣지 않았어요. 입주 시점과 새 아파트 시세 자료가 부족해서예요.

대신 조합이 낸 조합원 추정분양가가 있어서 아래에서 그 숫자로 가늠해 볼 수 있어요.

조합원 분양가는 얼마로 나왔을까?

2026년 7월 분양신청 때 조합이 밝힌 조합원 추정분양가는 전용 59㎡가 7억4,200만~8억900만원, 84㎡가 9억4,400만~9억5,400만원이에요. 비례율은 100.92%, 3.3㎡당 공사비는 730만원으로 잡혔어요.

기사에 나온 84㎡ 신청 예시를 보면, 내 지분 값(권리가액) 약 3억1,638만원인 집은 추가분담금이 약 6억2,900만원이에요. 지금 빌라 값에 이 분담금을 더하면 새 아파트 한 채에 드는 전체 금액이 보여요.

구역 안 대표 거래 31건의 대지 3.3㎡당 중간값은 7,112만이에요. 분기마다 거래가 10건 안팎이라 막대가 들쭉날쭉한데, 큰 흐름은 2024년보다 높아진 쪽이에요.

관리처분인가 뒤 바뀌는 입주권

2025년 10·15 대책 뒤 서울 전역이 투기과열지구라, 재개발도 관리처분계획 인가 뒤 산 사람은 원칙적으로 조합원이 되지 못해요. 예외는 1세대 1주택으로 10년 넘게 갖고 5년 넘게 산 매도인의 물건 정도예요.

예외가 하나 더 있긴 해요. 2018년 1월 24일까지 사업시행인가를 처음 신청한 구역은 이 제한에서 빠져요. 신림1구역은 사업시행인가가 2025.03.11에 났고 이 사이트에 신청일 자료가 없어서 예외로 보지 않았어요. 신청 날짜가 궁금하면 조합에 물어보세요. 관리처분인가 날짜가 정해지면 그날을 기준으로 거래 조건이 확 바뀌어요.

조합설립인가는 2019.11.21, 시공자 선정은 2021.12.26이에요. 시공은 GS건설·DL이앤씨·현대엔지니어링 컨소시엄이 맡아요. 정보몽땅에는 추진위원회 날짜가 조합설립 뒤로 적혀 있는데 변경 승인일이 덮어쓴 기록으로 보여 일정표에서는 뺐어요.

4,185세대 단지의 준공 범위

조합은 2026년 말 관리처분 총회, 2027년 이주 시작을 목표로 해요. 사업시행인가 단계 서울 사업장 기록을 대입한 준공 예상은 2032.11에서 2036.11 사이이고 가장 가능성 높은 때는 2034.06이에요. 10년 안 준공 가능성은 74%예요. 계획은 지하 5층~지상 29층, 39개 동, 4,185세대예요. 임대 631세대를 빼면 분양이 3,554세대이고 그중 84㎡가 1,987세대로 가장 많아요. 구역 면적이 223,169㎡로 관악구 진행 구역 가운데 가장 커요.

가장 가까운 역은 신림선 서울대벤처타운역으로 걸어서 7분이에요. 신림선 덕분에 여의도까지 갈아타지 않고 갈 수 있어요.

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