면목역2구역 가로주택, 392세대라서 빨리 끝날까

조합설립 뒤 매수는 입주권 없음

가로주택 조합원 자격 규정도 재건축처럼 투기과열지구 양수인의 조합원 자격을 막아요. 서울 전역이 투기과열지구라서 가로주택 구역도 조합설립인가 뒤 매수분은 입주권 없음으로 판정했어요.

면목역2구역 조합설립인가는 2022.03.29예요.

도시정비법에는 투기과열지구 지정 전에 맺은 계약을 구제하는 예외가 있지만 소규모주택정비법 시행령에는 같은 예외가 없다는 지적이 있어요. 계약 시점만 믿고 사면 위험해요.

그래서 지금 필요한 돈 칸은 '해당 없음'으로 두고 빌라 매매 중간값만 참고로 보여 줘요. 구역 안 빌라 23건의 중간값은 4억 6,000만이에요.

권리산정기준일은 2022.01.20이에요. 최근 3개월 거래 1건, 2026.08.18 이후 토지거래허가 신청 3건이 이 구역 기록이에요.

추진위·구역 지정 없이 조합부터

가로주택정비사업은 정비구역 지정이나 추진위원회 없이 조합설립부터 시작해요. 사업시행계획인가 때 관리처분계획을 함께 정해서 단계가 짧아요. 정비사업 정보몽땅에는 지금 사업시행인가 단계로 올라 있어요.

시공은 DL건설이 맡아요. DL건설은 면목역 일대에서 2구역과 4구역 시공권을 함께 따내 두 구역에서 792가구를 공급한다고 밝혔어요. 같은 시공사가 붙은 구역이 이웃해 있으면 공사 일정과 비용을 견줘 볼 대상이 생기는 셈이에요. 소규모 사업장은 서울에 쌓인 기록이 적어서 이 사이트는 준공 범위를 따로 내지 않아요.

구역 넓이 15,931㎡에 토지등소유자는 292명이에요. 시공자가 정해진 건 2022.08.27이고, 사업시행계획인가와 관리처분계획은 같은 날(2026.07.28) 함께 올라 있어요. 조합설립 동의율은 80.81%로 적혀 있어요.

2024년부터 옆걸음 친 빌라 값

최근 12개월 신고 거래는 29건, 대지 3.3㎡당 대표 거래 중간값은 6,545만이에요. 분기마다 오르내림이 있지만 2024년부터 큰 방향은 옆걸음이에요.

조합설립 뒤 산 집은 입주권이 없으니, 이런 거래는 새 아파트 기대보다 지금 사는 집 값으로 봐야 해요. 이주가 시작되면 이 빌라들은 현금청산이나 입주권 승계 문제로 값의 의미가 달라져요.

노후·불량 건물이 89%, 평균 건물 나이는 34년이에요. 같은 건물 안 매매·전세 신고로 보면 전세가 매매가의 39.9%예요.

면목역 주변 이웃 사업장

면목역 주변에는 1·4·6구역 같은 가로주택 구역과 상봉 역세권 도시정비형 사업지가 가까이 있어요. 아직 조합설립 전인 이웃 구역의 일정은 면목역2구역의 진행 속도와 나란히 놓고 볼 수 있어요.

면목역까지 걸어서 8분이고 구역이 평지라 생활하기는 편해요. 7호선을 타면 강남 쪽으로 갈아타지 않고 갈 수 있어요.

정보몽땅 추진경과의 가장 최근 기록은 2026년 10월 27일 시공자 계약 변경 두 건이에요. 사업시행계획인가 고시 때 동의율은 100%로 적혀 있어요. 광화문까지 직선거리는 10.3km예요.