봉천4-1-3구역, 관리처분인가 뒤에도 입주권 판정이 남은 이유

관리처분 뒤 산 빌라에도 입주권이 나올까?

2025년 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구가 되면서 재개발 구역은 관리처분계획 인가 뒤 산 사람이 원칙적으로 조합원 자격을 얻지 못하게 됐어요. 봉천4-1-3구역 관리처분인가는 2026.06.26에 났어요.

이 제한에는 부칙이 붙어 있어요. 재개발의 관리처분 뒤 지위양도 제한은 2018년 1월 25일 이후 사업시행인가를 처음 신청한 구역에만 적용돼요. 법제처 해석(19-0079)도 기준을 인가일이 아니라 신청일로 봤어요.

이 구역의 사업시행인가는 2024.05.30에 났지만 자료에 적힌 신청일은 2017년 8월 2일이에요. 2018년 1월 24일까지 신청한 구역이라 제한에서 빠진다고 판정했어요. 처음 이 글을 올릴 때는 인가일만 보고 예외 대상이 아니라고 적었는데, 신청일 기준으로 고쳤어요.

날짜 하나로 결론이 뒤집히는 구조라 계약 전에 조합에서 사업시행인가 신청 날짜를 서류로 받아 두세요. 분양대상 요건, 권리산정기준일, 재당첨 제한도 따로 맞아야 해요.

돈 계산은 보류했어요. 관리처분 뒤 이 구역 매물은 빌라 값이 아니라 웃돈(프리미엄)을 포함한 입주권 매물가로 거래돼서 구역 안 빌라 실거래로 잡은 매수가가 맞지 않거든요. 앱에서 매물 호가를 넣으면 그 값으로 지금 필요한 돈을 다시 셈해요.

관리처분까지 18년

추진위원회 승인이 2008.07.15, 조합설립인가가 2014.05.15예요. 2016년에 건축심의를 통과했지만 바로 옆 구암초등학교 일조권 문제로 교육환경보호위원회 심의를 넘지 못했고 정비계획을 바꾸느라 몇 년이 더 걸렸어요.

2023년 2월 서울시 건축위원회가 학교 일조권을 확보하는 동 배치로 바꾼 안을 통과시켰어요. 계획은 지하 3층~지상 28층, 9개 동, 855가구이고 이 가운데 161가구가 공공주택이에요. 그 뒤 2024.05.30 사업시행인가, 2026.06.26 관리처분인가로 이어졌어요. 2026년 4월에는 GS건설이 3,751억원 규모로 이 구역 공사를 따냈다는 소식이 나왔어요. 바로 옆 봉천4-1-2구역은 이미 착공 단계라, 두 구역이 몇 년 차이로 이어서 들어서는 그림이에요.

빌라 대지 3.3㎡당 값의 흐름

대표 거래 44건의 대지 3.3㎡당 중간값은 8,583만이에요. 관리처분 전후 거래가 섞인 숫자라 지금 매물 값으로 읽으면 안 돼요.

2026년 1·2분기에 거래가 몰렸고 3분기에는 건수가 줄면서 값이 높게 찍혔어요. 관리처분 뒤 거래는 분양 신청을 한 물건인지, 어떤 평형을 신청했는지에 따라 값이 크게 다를 수 있어요.

이주와 입주 시점

관리처분까지 온 구역이라 준공 예상 폭이 좁아요. 2030.12~2033.07 사이, 중간값은 2032.01이에요. 10년 안 준공 확률은 94%로 봐요.

관리처분인가 단계에 들어선 지 5개월이에요. 서울에서 지금 이 단계에 있는 44곳은 중간값으로 1년째 머물러 있어요. 이 숫자는 아직 단계를 못 넘은 구역들이 지금까지 머문 기간이라 이 단계를 거치는 데 걸리는 기간과는 달라요. 다음은 이주와 철거예요.

가까운 봉천역까지는 걸어서 16분이고 여의도까지 직선거리는 4.1km예요. 구역 평균 경사가 7.6°로 비탈진 동네라 실제 걷는 시간은 지도보다 길 수 있어요.

관리처분 뒤 매물에서 볼 것