동대문구 신설동 91-1 · 도시정비형 재개발 · 데이터 기준 2026.11.12

신설동역세권 재개발, 추진위 승인 초기

신설동역세권동대문구 신설동전세 끼고 사면

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입주까지 현금11.2억잔금대출 뺀 값

예상 입주13~21년 뒤입주권 대상(추정)관리처분인가 전 매수 기준

내 돈 2억이면 전세를 끼고 매매가 4.4억 이하인 빌라를 살 수 있어요. 기준 매수가로 쓴 구역 안 빌라 매매 8건 가운데 7건은 이 금액 안이에요.

추정치라 계약 전에 조합·구청 확인이 필요해요.

매수가는 구역 안 빌라 8건 중간값인 3억 9,500만, 전세가율은 서울 빌라 평균 57%예요. 대출을 끼면 입주까지 10.9억이에요(매수 대출 5,800만 기준).

2026년 2월 추진위원회 승인(동의율 68%) 뒤 8개월, 조합설립인가는 2027.3~2032.4쯤으로 봐요.

10년 안 준공 가능성은 6%예요. 동대문구에서 추진위원회 승인 단계인 5곳 가운데 가장 작은 구역이에요(17,414㎡). 건물 열에 아홉이 노후·불량으로 분류돼요(91%).

분담금(추정)10.1억84㎡ · 비례율 100% 가정

가장 가까운 역신설동역 도보 6분1호선 · 2호선 · 우이신설선

토지등소유자170명구역 면적 17,414㎡

인가 이력

대지 3.3㎡당	5,940만 구역 안 빌라 8건 중간값(25.08~26.06) · 매수가와 같은 표본
기준 매수가	3억 9,500만 위와 같은 거래 · 전용 33㎡ 안팎
믿을 만함	보통 8건뿐이라 한두 건에 값이 달라질 수 있어요 · 마지막 거래 26.08.11
빌라 전세	1.7억 전세 2건 중간값 · 임대 48.0㎡ · 매수가 표본(전용 33㎡)과 면적 다름
주변 신축 84㎡	17억 입주 때 시세로 쓴 값 · 반경 1.5km 실거래 112건 중간값 · 청량리역한양수자인그라시엘·센트라스 등
구역 안 12개월 거래	12건 계약일 기준

확인된 76동 가운데 91%가 노후·불량이고, 평균 53년 됐어요.